Зачем нужен нотариус при сделках с недвижимостью

Многие граждане России предпочитают заключать сделки с квартирами и иной недвижимостью (куплю-продажу, дарение и т. д.) через нотариуса. Формально в отдельных ситуациях посещение нотариальной палаты не требуется. Но покупатель и/или продавец полагают, что участие незаинтересованного лица снижает вероятность совершения одной из сторон мошеннических действий.

Депутаты Государственной Думы уже неоднократно выносили на обсуждение вопрос о том, чтобы оформление сделок покупки квартиры или иной недвижимости обязательно проходило через обращение к нотариусу. Росреестр, как полагают многие эксперты, вообще не должен принимать документы на регистрацию, если на договоре нет удостоверительной надписи работника нотариата. Но необходимые решения по состоянию на 2022 год не приняты.

Функции нотариуса

В соответствии с «Основами законодательства РФ о нотариате» (утверждены ВС РФ 11.02.1993 № 4462-1 с изменениями от 29.09.2022 года) нотариус при заключении сделок недвижимости является представителем государства.

В его обязанности входит:

• проверка на подлинность документов: личных и представленных на подпись;
• удостоверение, что участники сделки дееспособны, не действуют под воздействием угроз третьих лиц, медикаментов, наркотиков, алкоголя;
• проверка сделки на правомерность. Например, договоры, подписанные детьми младше 14 лет или недееспособными лицами, изначально являются ничтожными.

Также, если сделка при покупке-продаже квартиры или иной недвижимости проходит через нотариуса, последний обязан убедиться, что стороны понимают суть процедуры и ознакомлены с ее последствиями. Не должно быть ситуаций, когда гражданин полагает, например, что подписывает завещание, а на самом деле дарит свое имущество постороннему человеку.

Нотариусы обладают большими полномочиями, чем, например, риэлторы. У них есть доступ к базам Росреестра, ФССП, Федеральной нотариальной палаты, арбитражных судов. Нотариус при заключении сделок с недвижимостью проверяет, не значится ли продавец в списках Росфинмониторинга и Едином федреестре сведений о банкротстве физических и юридических лиц. Он также может уточнить, не ограничен ли кто-либо из участников сделки в дееспособности.

Ответственность нотариуса за ошибки, бездействие при сделках с недвижимостью

В соответствии со ст. 17 Законодательства о нотариате нотариус отвечает материально, если его действия (бездействие) стали причиной ущерба, причиненного физическому или юридическому лицу. Например:

• нотариальные действия проведены с нарушением требований закона;
• нотариус неправомерно отказался заверить сделку;
• работник нотариальной палаты разгласил сведения о сделке и т. д.

В 2022 году нотариус при сделках с недвижимостью несет ответственность за действия не только собственные, но и своего наемного персонала. Отвечать, в том числе материально, придется даже в том случае, если неправомерные поступки совершило лицо, замещающее нотариуса в какой-либо момент времени.

Члены нотариальной палаты в обязательном порядке страхуют свою ответственность перед клиентами. Они обязаны заключить индивидуальный договор страхования и присоединиться к коллективному. Если действия (бездействие) нотариуса стали причиной ущерба, компенсация убытков будет проводиться в следующем порядке:

1. За счет личного договора страхования гражданской ответственности.
2. За счет коллективного договора страхования нотариальной палаты.
3. За счет личного имущества нотариуса.

Если средств по первому пункту недостаточно, к возмещению ущерба подключается палата. К изъятию и продаже имущества переходят в крайнем случае, если двух первых вариантов недостаточно. Если же и этого недостаточно, к компенсации ущерба подключается Федеральная нотариальная палата.

Убыток может стать следствием неправомерных действий временно замещающего лица. В этом случае у нотариуса есть право обратиться к нему с регрессным иском, но в случае, если компенсация ущерба проводилась за счет его имущества.

Все сказанное ранее относится к сотрудникам частных кабинетов. Если же виновное лицо работает в государственной нотариальной палате, то и компенсировать ущерб будет государство с учетом положений ст. 1069 ГК РФ.

Когда регистрация сделки с недвижимостью обязательно проходит через нотариуса

С учетом положений ст. 42 Закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 года Росреестр не примет на регистрацию документы по следующим видам сделок, если отсутствует нотариальное заверение:

• Предметом договора купли-продажи является доля в праве общей собственности. Это требование не распространяется на ситуации, связанные с одновременным отчуждением всех долей на это имущество в рамках одной сделки.
• Планируется заключение договора ренты. Основание — ст. 584 ГК РФ. Собственник в присутствии нотариуса подтверждает, что добровольно передает свое имущество третьему лицу в обмен на уход и содержание.
• В рамках одной сделки планируется продажа или дарение нескольких долей в разных квартирах.
• Участником договора является лицо: несовершеннолетнее или ограниченно дееспособное. Основание — ст. 54 Закона № 218-ФЗ. Интересы малолетнего участника сделки представляют его законные представители: родители или опекун.
• Собственник объекта недвижимости собирается подарить кому-либо долю в праве на него. Это актуально, в том числе, если получателем дара является несовершеннолетнее лицо.

Когда еще нужно посетить нотариальную палату

В обязательном порядке к нотариусу обращаются в следующих случаях:

• Муж и жена планируют заключить соглашение о разделе имущества, приобретенного за годы совместной жизни. Основание — п. 2 ст. 38 СК РФ.
• Необходимо составить соглашение о выделении долей детям. Без этого документа ПФР не даст согласие на перечисление средств маткапитала банку для погашения задолженности по ипотеке.
• Супруги, в том числе будущие, хотят подписать брачный договор. Основание — п. 2 ст. 41 СК РФ.

Отдельно стоит рассмотреть ситуацию с доверенностями. Если, например, гражданин не планирует самостоятельно заниматься продажей своей недвижимости, он может делегировать свои права третьему лицу. Но для этого необходимо обратиться к нотариусу и подписать доверенность с обозначением полномочий представителя.

Заверять в нотариальном порядке придется и согласие супруга/супруги на:

• Получение ипотечного кредита. Исключение — наличие действующего брачного договора, предполагающего раздельное владение имуществом.
• Дарение или продажу мужем/женой имущества (доли в праве), нажитого в браке. Исключение опять делается для ситуаций, супруги раздельно владеют и распоряжаются имуществом на основе брачного договора.

Если согласие не получено, банк с большой долей вероятности откажет в предоставлении кредита. Также Росреестр может отказать в регистрации перехода права собственности по договору дарения или купли-продажи, если муж/жена не согласны на эту операцию с недвижимостью.

Когда оформление сделки купли-продажи квартиры у нотариуса не является обязательным, но желательно

Закон не предусматривает участие нотариуса при заключении стандартной сделки купли-продажи, не отягощенной, например, участием несовершеннолетних. Для договора стороны могут выбрать простую письменную форму.

Но из-за отсутствия необходимых юридических знаний стороны могут нарушить положения Гражданского кодекса или иных нормативных актов. В результате сделка либо изначально будет ничтожной, либо ее можно отнести к оспоримым.

Пострадать в данном случае могут и продавец, и покупатель. Но приобретатель чаще остается и без денег, и без квартиры, например, если собственник докажет свою недееспособность на момент заключения договора. Формально продавец обязан вернуть ему уплаченную сумму. На практике же процедура может затянуться на десятилетия из-за отсутствия дохода у должника.

Оформление сделки купли-продажи квартиры или иной недвижимости через нотариуса позволяет избежать множества сложных и спорных ситуаций. Он проверит договор на соответствие требованиям законодательства и подтвердит дееспособность всех участников сделки.

Есть и еще несколько доводов в пользу заключения любой сделки с участием посредника:

• Если нотариус удостоверил некоторые факты или обстоятельства, сторонам по договору в случае такой необходимости не придется в суде доказывать их реальность. Основание — ст. 61 ГПК РФ.
• Один из участников сделки, заключенной в присутствии нотариуса, может отказаться от исполнения своих обязательств. Пострадавшей стороне, чтобы принудить нарушителя к соблюдению условий договора, даже не приходится подавать иск в суд. Можно сразу обращаться в ФССП. Основание — ст. 90 Основ законодательства РФ о нотариате.

Нотариус и ведение наследственных дел

Вступление в наследство в соответствии с действующим законодательством считается односторонней сделкой. И если договор купли-продажи в стандартном варианте можно заключить и без обращения в нотариат то принять наследственную массу или отказаться от нее самостоятельно не получится.

Именно нотариус:

• Составляет и в большинстве случаев хранит завещания.
• Принимает заявления как о вступлении в наследство, так и об отказе от него.
• Ведет при необходимости розыск наследников с учетом очередности.
• Принимает и проверяет претензии кредиторов усопшего, извещает наследников о наличии и сумме задолженностей.
• Обеспечивает сохранность наследственной массы, принимает меры к возвращению имущества из чужого владения и т. д.
• Проверяет наличие прав на обязательную долю в наследстве или оснований на наследование по закону.

Помимо этого нотариус контролирует, открывалось ли наследственное дело после смерти гражданина, предъявлял ли кто-либо свои права на имущество усопшего. Он же выдает наследникам свидетельства, позволяющие провести перерегистрацию права собственности на недвижимость, ранее принадлежавшую наследодателю.

Сколько берет нотариус за совершение сделок с жилой недвижимостью

Все действия по визированию договоров, доверенностей и иных документов, проверке сделок, выдаче удостоверений наследника нотариус совершает на возмездной основе. Важно отметить, что плата состоит из двух частей:

• Фиксированный тариф, установленный на уровне государства.
• Сумма за техническую работу специалиста: подготовку документов, проверку данных и т. д.

Если говорить об оформлении конкретных сделок с недвижимостью у нотариуса, цена будет колебаться в следующих пределах:

1. За соглашение о разделе супругами имущества — 0,5% от стоимости собственности. Минимальная сумма — 300 рублей, максимальная — 20 тысяч. Такой же тариф предусмотрен для договоров ренты или отчуждения имущества.
2. За брачный договор — 500 рублей.
3. За вступление в наследство при условии, что наследодатель и наследники являются прямыми родственниками (включая бабушек/дедушек и внуков), а стоимость имущества не превышает 10 млн. рублей — 3 тысячи рублей и 0,2% от суммы оценки. Если же стоимость наследственной массы превышает 10 млн. рублей, наследники заплатят уже 23 тысячи рублей и 0,1% от стоимости всех объектов. Но пошлина не может превышать 50 тысяч рублей.

Заключение

Участие нотариуса обязательно при заключении договоров:

• Продаже не квартиры полностью, а ее части. Сделки с долями недвижимости можно проводить и без нотариуса, но при условии, что планируется одновременная продажа всего одному покупателю в рамках одного договора.
• Ренты.
• С участием несовершеннолетних или частично недееспособных граждан. Это относится как к купле-продаже, так и к дарению.

Если сделка с жилой или иной недвижимостью происходит у нотариуса, он проверяет участников на дееспособность, убеждается в отсутствии внешнего давления, воздействия медикаментов, алкоголя или наркотиков. Он также обязан разъяснить сторонам суть заключаемого договора, его юридические последствия.

Помимо этого нотариус удостоверяет:

• Брачные договоры.
• Соглашения о разделе имущества, приобретенного супругами за годы брака.
• Соглашения о выделении долей детям в ипотечных квартирах при использовании маткапитала.
• Согласие супруга/супруги на совершение сделок с недвижимым имуществом или получение ипотечного кредита.

Читайте также:

• Получить выписку из ЕГРН через Госуслуги — пошаговая инструкция
• Договор купли-продажи квартиры между родственниками
• Что такое ИЖС участок и как его перевести