Договор купли-продажи квартиры между родственниками

Продавать недвижимость можно не только посторонним покупателям, но и родственникам. Сделка не будет сильно отличаться от стандартной, но имеет некоторые особенности. О них нужно знать, чтобы процедура прошла без проблем. Договор купли-продажи между родственниками оформляется по общим правилам с учетом особенностей ситуации.

Можно ли продавать недвижимость родным

На законодательном уровне проводить такие сделки можно. Некоторые процедуры с недвижимостью между близкими проводить нельзя. Но продажа жилья к такой не относится. Близкими родственниками считаются следующие категории граждан:

• Супруги. Брачные отношения должны быть официально зарегистрированы.
• Родители.
• Братья и сестры, вне зависимости от того, общие ли у них оба родителя или только один.
• Дети, в том числе усыновленные.
• Внуки.
• Бабушки и дедушки.

Налоговые нюансы

Налоговая подобные сделки контролирует и проверяет более тщательно. Это связано с высоким уровнем вероятности мошенничества. Иногда составляется договор купли-продажи квартиры родственнику без денег. То есть фактически, передачи финансов между сторонами не происходит. Это позволяет одному из участников сделки получить налоговый вычет, уйти от оплаты налоговых обязательств и прочее. Поэтому ФНС тщательно проверяет такие соглашения.

Важно, что фиктивный договор купли-продажи квартиры между родственниками может быть обнаружен и признан ничтожным через суд. Это приведет к тому, что сделка будет аннулирована, а полученные выплаты гражданину придется вернуть.

Особенности договора купли-продажи квартиры между родственниками

Часто подобная сделка проходит легче из-за отсутствия риска нарваться на мошенников и возможности быстрее договориться об условиях. Однако, есть определенные недостатки и ограничения для процедуры между родными. Среди них:

• Если соглашение заключается между родными, покупатель не сможет оформить и получить налоговый вычет. Исключением является ситуации, в которых одним из участников являются внуки, бабушки, дедушки.
• Есть вероятность, что родные будут оказывать друг на друга давление, например, с целью получения хорошей скидки. Иногда продавец не торопится передать имущество покупателю, приходящемуся ему родней. Это снижает выгодность подобной сделки.
• При участии в процессе материнского капитала, соглашение не оформляется между супругами. Согласно закону, когда в сделке используется маткапитал, в приобретенной недвижимости долю получает каждый, кто является членом семьи собственника сертификата, включая супруга. Значит, муж будет выступать в данном случае одновременно продавцом и приобретателем, а такого быть не должно.
• Сделка не может заключаться между несовершеннолетним и его родителем или опекуном. А именно, нельзя приобрести имущество у владельца, которому еще не исполнилось 18 лет. По закону, несовершеннолетний не может самостоятельно участвовать в сделках. От его лица, как правило, действует законный представитель, который является его родителем или опекуном. И он не может одновременно быть продавцом и покупателем.

Нужен ли нотариус

При купли-продаже нет обязательной необходимости обращения к нотариусу, даже если стороны между собой родственники. Участники самостоятельно договариваются, необходимо ли нотариально удостоверять процесс. Преимуществом данного специалиста является то, что он помогает провести процедуру правильно и подтверждает ее законность.

Обращаются к нотариусу в обязательном порядке в особых случаях. Среди них:

• Продается и приобретается не недвижимость целиком, а доля в жилье.
• Один из участников сделки является несовершеннолетним. Дополнительно необходимо получить разрешение на заключение соглашения от органов опеки.
• Сделка совершается с участием доверенного лица, когда одна из сторон действует не напрямую, а через представителя.

В последнем случае нотариус должен удостоверить действительность и законность заключенной доверенности, а не самого договора.

Нюансы оформления договора купли-продажи между близкими родственниками

Подобное соглашение между близкими людьми заключается на общем основании. Он не предполагает наличие особых пунктов или формулировок. Если в сделке принимают участие только совершеннолетние, бумага оформляется в простом письменном виде.

Процедура состоит из следующих шагов:

1. Подготовка необходимых бумаг.
2. Оформление договора купли-продажи недвижимости между родственниками.
3. Составление дополнительных бумаг, включая акты приемки имущества, передачи денег.
4. Регистрация права собственности в государственных органах.

Важно соблюдать правила составления подобного договора. Существует ряд данных, которые обязательно отражаются в письменном виде. Бумага включает следующую информацию:

• Указывается название документа, его стороны, предмет и суть. Обязательно прописывают информацию об участниках сделки, в том числе паспортные данные.
• Стоимость имущества. Прописывается сумма, которую продавец получит за квартиру от покупателя. Необходимо помнить, что указанная стоимость может быть признана доходом продающей стороны. Тогда придется оплатить от цены 13% в качестве налога.
• Особенности передачи имущества. В пункте описывается, когда и при каких условиях недвижимость будет передана покупателю.
• Схема расчета между сторонами. Указывается, как именно пройдет передача денег и когда.
• Особенности разрешения спорных ситуаций.

Нередки ситуации, когда при участии близких, намеренно занижается стоимость недвижимости, чтобы процесс был более выгодным. Однако, налоговая тщательно следит за операциями, проводимыми между родственниками. Если обнаружится, что квартира продается по цене, значительно ниже рыночной для данного объекта, последуют штрафные санкции.

Необходимые документы для оформления договора купли-продажи квартиры между близкими родственниками

Чтобы заключить сделку между родными, предоставляют следующие бумаги:

• Паспорта участников процесса.
• Доверенность с заверением у нотариуса, если в сделке участвует представитель одной из сторон.
• Выписка из ЕГРН. Подойдет и свидетельство, доказывающее право собственности на данный объект. Выписку заказывают незадолго до заключения соглашения, она должна быть новой.
• Техпаспорт недвижимости или план.
• Письменное одобрение сделки от опеки, если одному из участников нет 18 лет.
• Согласие от супруга в письменном виде на продажу имущества. Документ обязательно удостоверяется у нотариуса.
• Выписка из домовой книги, где указана информация обо всех прописанных на территории объекта.
• Справка, подтверждающая, что на недвижимости отсутствует обременение в виде задолженности по ЖКХ.
• Квитанция, свидетельствующая, что пошлина была оплачена.

Стоит отметить, что проверить подлинность полученной информации о недвижимости можно по кадастровому номеру. Для этого существует специальный онлайн-сервис.

Регистрация сделки

На последнем этапе приобретения жилья, необходимо зарегистрировать право собственности нового владельца. Для этого обращаются в Росреестр. В отделение органа нужно предоставить документы. Потребуется заключенный договор, передаточный акт, каждый в 3 экземплярах и пакет бумаг, описанный выше.

Стороны могут лично посетить Росреестр, направить своих представителей. В последнем случае потребуется доверенность, заверенная у нотариуса. Документы можно подать и через МФЦ. Дополнительно участники пишут соответствующее заявление. На регистрацию уходит от 1 до 2 недель. Затем выдается новое свидетельство, доказывающее право владения объектом.

Особенности договора купли-продажи доли квартиры родственнику

Чтобы продать долю в объекте, действуют по стандартной схеме. Реализовать сделку можно при условии, что покупатель является совладельцем имущества, или же он не имеет отношения к недвижимости, но владельцы остальных долей отказались выкупать продаваемую часть.

Важно, что наличие родственных связей между сторонами не означает, что у одного из них есть приоритет. Поэтому, решив продать долю в недвижимости, продавец сначала направляет уведомление собственникам остальных частей. Если они не собираются производить покупку, об этом сообщается в письменно виде. Только после этого сделка купли-продажи проводится с родственником.

Стандартная схема продажи дополняется несколькими пунктами. В результате процесс состоит из следующих этапов:

1. Подготовка необходимых бумаг.
2. Составление и отправка уведомления другим владельцам.
3. Оформление договора.
4. Заверение сделки у нотариуса.
5. Проведение государственной регистрации.

Пакет документов включает тот же перечень, что и при продаже целой квартиры. Дополнительно лишь прикрепляют отказ остальных владельцев от приобретения доли в письменном виде. Без данной бумаги, сделка зарегистрирована не будет.

Заключение

Договор купли-продажи квартиры близкому родственнику, и сам процесс, мало чем отличается от стандартной ситуации, когда участниками выступают посторонние. Но стоит запомнить несколько важных моментов:

• Налоговая тщательно контролирует подобные операции. Нельзя сильно занижать стоимость объекта или вовсе не править за передачу недвижимости. Заключенный договор купли-продажи между родственниками без денег является серьезным нарушением. Он аннулируется, а участникам сделки назначается штраф.
• Родители или опекуны не могут приобретать недвижимость или долю в ней у несовершеннолетнего.
• Сделка не может быть проведена между супругами, если объект приобретается с участием материнского капитала.
• Родственные связи не являются приоритетом при продаже доли в недвижимости. Сначала продавец предлагает выкупить свою часть другим владельцам имущества.

Читайте также:

• Что такое ИЖС участок и как его перевести
• Как выбирать застройщика при покупке квартиры 
• Стоит ли сейчас продавать квартиру или подождать - мнения экспертов