Выбрать и проверить застройщика при покупке квартиры

Сделки с недвижимостью сопряжены с высокими финансовыми рисками. Долгое время из-за упущений в законодательстве особенно опасны были вложения в строительство на стадии котлована. Желание сэкономить зачастую отвлекало от анализа застройщика, что приводило к негативным последствиям. Сейчас законы изменены, они защищают интересы покупателя. Например, предполагают использование счетов эскроу для расчетов. Однако не стоит приобретать недвижимость у сомнительных компаний, игнорируя элементарные меры предосторожности. Рассмотрим, как проверить застройщика при проверке квартиры и выбрать объект, что должно насторожить в характеристиках фирмы.

Преимущества покупки квартиры от застройщика

Сделка с проверенной организацией имеет множество плюсов, именно:

Экономия. Часто покупка новостройки существенно дешевле приобретения во вторичном фонде. Кроме того, ставки по ипотеке на новые квартиры ниже.
Выбор вариантов. Среди предложений можно подобрать объект под свои вкусы и бюджет.
Высокий уровень комфорта. Дома отвечают требованиям современного мира. Они оснащены лифтами, имеют паркинг, часто располагают закрытым двором.
Инвестиция в будущее. Стоимость недвижимости постоянно растет, что делает ее приобретение хорошим решением для получения прибыли.
Прозрачность сделки. Как происходит покупка квартиры у застройщика известно на каждом этапе.

Как выбрать застройщика при покупке квартиры

Это серьезное решение, к которому стоит подойти с умом. При выборе компании стоит оценить целый ряд критериев и только после окончательно определиться. Вот ключевые аспекты, на которые нужно обратить внимание:

Официальные источники. Есть различные государственные инстанции, предоставляющие важные сведения о работе строительных фирм. Информация предоставляется абсолютно бесплатно. Какие источники позволят учесть все подводные камни при покупке квартиры у застройщика рассмотрено далее.
Сайт. Наиболее простой способ получить базовое представление о фирме. Авторитетные застройщики размещают на веб-страницах основные документы касательно деятельности, актуальные реквизиты, примеры сданных объектов.
Готовые объекты. Лучший способ оценить качество недвижимости – посетить уже сданные дома. Некоторые компании с удовольствием показывают здания, которые уже переданы в эксплуатацию.
Отзывы. Лучше всего опираться на мнения, полученные из «первых уст». Отзывы на сайтах компаний и сторонних ресурсах могут быть необъективными.
Публикации в СМИ. Зачастую информацию о застройщиках можно найти в местных СМИ. Статьи о новых домах, довольных или разочарованных дольщиках могут стать важной составляющей для формирования портрета застройщика.
Сведения о финансировании. Важным условием покупки квартиры от застройщика нужно назвать запрос о финансировании. Честные компании не скрывают своих инвесторов от потенциальных покупателей.

Проверка через единый реестр застройщиков

В 2017 году в России появился реестр компаний, занимающихся строительством жилой недвижимости с привлечением капитала дольщиков. В документе содержаться краткие данные об уполномоченных фирмах. Например:

Сведения о профессиональных инвесторах, занятых в конкретном проекте.
Информация об подконтрольных организациях-подрядчиках.
Данные о сроках сдачи проекта.

Перед оформлением документов по покупке квартиры у застройщиков нужно обратиться к реестру. Каждая компания получает оценку по итогам рассмотрения каждого пункта. Так в зависимости от соблюдения сроков организация может получить от половины до пяти баллов. Чем выше значения, тем чаще застройщик соблюдает установленные даты сдачи объекта.

Документы от застройщика, запрашиваемые при покупке квартиры

Очень важно проверить документы компании. Сведения, указанные в последних, не должны противоречить данным на сайте или в рекламе.

Касательно организации-девелопера

Обязательно ознакомиться с учредительными документами, среди которых:

Устав.
Свидетельство о регистрации организации в качестве юридического лица.
Данные о постановке на учет в налоговый орган.
Выписка из ЕГРЮЛ.

Хорошо, если все документы размещены на сайте застройщика. Ошибки, опечатки, засвеченные участки должны наводить на подозрение о подмене фактов. Бумаги должны совпадать с информацией из реестра застройщиков.

На конкретную новостройку

Среди того, что спрашивать при покупке квартиры от застройщика, стоит отметить:

Разрешение на строительство. Оно выдается отдельно на каждый дом и является основанием для возведения здания в конкретном месте. Разрешение выдают органы местной муниципальной власти или глава города. На бумаге должны быть название компании, дата выдачи, конкретные сведения о новом доме, печати и подписи уполномоченных лиц.
Проектная декларация. Документ составляется непосредственно строительной фирмой. В нем подробно прописываются финансовые риски, сроки, технические характеристики здания. Проверьте, чтобы на бумаги был номер сооружения по генеральному плану, сведения о фирме, перечень построенных домов, уровень суммарной прибыли за прошлый период. В декларацию включают данные о праве на участок под строительство.

При необходимости о том, какие документы нужно запросить у застройщика в конкретном случае, стоит уточнять у юриста. В первую очередь, это касается приобретения нестандартных объектов или оформления сделки через посредников.

Договор долевого участия

Перед заключением сделки нужно изучить договор долевого участия (ДДУ). Каждый девелопер составляет его в свободной форме, но по закону обязательно должны быть указаны:

основные сведения о проекте;
дата сдачи дома в эксплуатацию по очередям;
данные о девелопере и контактные сведения;
цена договора и порядок внесения средств;
гарантийный период.

Если любое из условий пропущено, то ДДУ будет признан ничтожным. Зачастую именно свободная форма становится «камнем преткновения». Оценить правомерность договора без специального образования и опыта проблематично.

Белые и черные списки строительных компаний

Есть еще один вариант, как проверить застройщика перед покупкой квартиры. Власти субъектов постоянно фиксируют сведения строительного рынка. В их обязанности входит работа над реестром компаний. В перечне отвечают девелоперов, которые успешно справились с поставленными целями и оправдали ожидания дольщиков. Сведения можно найти на официальных сайтах местных органов власти. В реестр «черных застройщиков» вносят:

данные об организациях, нарушивших сроки сдачи объекта;
факты нарушений периодов предоставления отчетности в государственные органы.

Связываться с фирмами из черных списков стоит в крайнем случае, исключительно на свой страх и риск.

Получение дополнительных сведений

Все, что нужно знать перед покупкой квартиры у застройщика в сданном доме, можно уточнить и в других инстанциях. Так данными располагают:

Федеральная налоговая служба. Здесь можно проверить наличие фискальных долгов. Достаточно указать на сайте ФНС данные об организации: ИНН и ОГРН. Просроченная задолженность должна насторожить и породить вопросы к застройщику при покупке квартиры.
Федеральная служба судебных приставов. На сайте есть сервис для проверки открытых исполнительных производств. В идеале у приличного девелопера подобных быть не должно.
Банки и страховые компании. Хорошо, если фирма имеет аккредитацию в крупных финансовых организациях страны. Это говорит о надежности и авторитетности на рынке.

Вопросы застройщику при покупке квартиры в новостройке

Принять окончательное решение проще всего в процессе личной встречи с представителями компании. Нужно критично оценивать каждый тезис и активно участвовать в обсуждении. Какие вопросы задать застройщику при покупке квартиры:

Где будут храниться деньги. По закону сумма будет переведена юридическому лицу только после сдачи объекта покупателю. Лучшим решением для хранения выступают счета эскроу. Иногда счет заменяют на альтернативные решения.
С каким банком сотрудничает застройщик. Это особенно важно для потенциальных собственников, которые хотят приобрести жилье в ипотеку. Обратившись в банк-партнер можно получить скидку по процентной ставке. Кроме того, партнерские отношения с известным банком – плюс девелоперу.
Можно ли вернуть залог. Иногда после оформления сделки и оплаты залога клиенты меняют свое решение. По закону залог не возвращается, но многие фирмы идут навстречу в подобных ситуациях. Они возвращают деньги с удержанием штрафа.
Когда будут выданы ключи. Сдача дома не всегда означает выдачу ключей. Нужно уточнить, через сколько фактически можно будет заехать.
Какие материалы и технологии будут применены. Это важно для понимания качества будущего жилища, его удобства и комфорта.
Действия в случае задержки сдачи. Оптимально, если в этом случае пострадавшая сторона получает денежную компенсацию за каждый день просрочки.

Заключение

Проверка застройщика – довольно сложный процесс. Уточнить данные можно самостоятельно, располагая свободным временем и доступом в Интернет. При возникновении сомнений, а также для изучения деталей ДДУ, рационально пригласить юриста. Выбирая известные компании и проводя минимальную проверку, легко найти честную компанию и идеальную квартиру.

Как выбирать застройщика при покупке квартиры