Долевое строительство – это распространенная практика в РФ, ведь скопить капитал на полное возведение здания у большинства застройщиков просто нет возможности. Поэтому им приходится буквально «брать в долг» у будущих жильцов. Примечательно, что далеко не каждый подобный проект доживает до финала, многие закрываются еще на этапе строительства. Плюс, стоимость жилья может возрасти, неприятно удивив вкладчиков, либо места вообще будут переданы другим.
Все подобные действия – незаконны, а каждый пострадавший имеет право претендовать на компенсацию. О ней и пойдет речь в обзоре, рассмотрим все нюансы процедуры, правила, возможности. А также последовательность сдачи документов на выплату обманутым дольщикам и алгоритм расчетов итоговой суммы. И затронем новую законодательную инициативу по упрощению передачи заявления на компенсацию.
В каких случаях можно претендовать на возмещение
Подобная мера предусматривается в нескольких случаях:
- Срыв сроков. То есть, к прописанной в договоре дате застройщик не сдал жилье.
- Отказ от выполнения обязательств. По каким-либо причинам застройщик не предоставляет жилье. В части случаев компания сама может оформлять претензии к участнику за ненадлежащее исполнение условий договора (например, оплата была произведена не в полном объеме);
- Невозможность выполнения обязательств. То есть, застройщик просто не имеет возможности сдать жилье ни в назначенный срок, ни в другой. В обычной практике в связи с этим подразумевается банкротство.
Каждый из данных случаев необходимо рассматривать в индивидуальном порядке.
Срыв сроков
Наиболее распространенная ситуация. Банально, что-то не успели, вовремя не были наняты работники, не подвезли материал, возникли задержки, которые потом вылились в срыв сроков. Собственно, в 90% случаев никакого судебного разбирательства не происходит, да и нужды в нем нет. Вопрос решается путем мирного соглашения между застройщиком и дольщиками. Оно существует в двух формах.
Первая – денежная, просто выплата компенсационной суммы. Уточняем, что квартиру гражданин все равно получит, просто позже. Но в дополнении за задержку он претендует на небольшую плату. Размер рассчитывается исходя из предложений застройщика.
Вторая – натуральная (материальная). Это обычно какие-то уступки в стиле скидок на приобретение парковочных мест и схожих моментов. Опять же, все решается путем переговоров. В этом варианте не нужен судебный иск, достаточно написать претензию в вольной форме и отправить на адрес компании. Это не юридический документ в полном смысле, а лишь передача информации о требованиях.
При небольших задержках решать вопрос мирно – это хорошая практика. Судебное разбирательство затянется на срок куда больший. Да и бумажной волокиты подразумевает тоже значительное количество. Впрочем, если строительная компания все равно продолжает нарушать сроки либо вы просто не согласны с предложенной компенсацией, никто не отменяет ваших прав по подаче судебного иска.
Отказ от исполнения обязательств
Этот момент решается исключительно в судебном порядке. Либо сам застройщик подаст в суд, если дольщик не исполняет обязательств, либо в суд подадут на него. Отказ часто является формой мошенничество, но в принципе сама по себе ситуация достаточно редкая. Если вы уверены в том, что никаких условий договора не нарушали, оплату производили вовремя, но все равно получаете отказ в выдачи жилого помещения – сразу переходите к этапу судебного иска. Мирных переговоров тут не будет.
Уточним, что выплаты возмещения обманутым дольщикам в этом случае производятся по иному формату. Платить будет сам застройщик, который отказывается исполнять обязательства в случае проигранного судебного процесса.
Банкротство
А вот это уже самая распространенная ситуация. Статистически 1 из 25 строительных объектов попадает в нее. Плюс, 1 из 5 обанкротившихся объектов никогда не достраивается. Соответственно, ввиду распространенности проблемы, существует четкий и отработанный механизм решения. В роли третейского судьи выступает «Фонд развития территорий» или новосозданный его раздел «Фонд защиты прав граждан».
Немного углубимся в механизм. Судебное вмешательство инициировать уже не нужно, если застройщик либо его кредиторы подают на банкротство, то дело в любом случае переходит в компетенцию арбитражного суда. После этого начинается процесс рассмотрения. Часто довольно длительный, вплоть до года.
Как только компанию признают банкротом, в дело вступает Фонд. У него есть ровно 6 месяцев с момента судебного решения для формирования участников выплат, а также размера компенсаций. И все эти процедуры должны пройти непосредственно до конкурсного производства. Напомним, что конкурсное производство – это реализация (продажа с молотка) всех активов и имущества банкрота для удовлетворения претензий кредитора. Соответственно, Фонд должен заблаговременно разобраться, кому из дольщиков и в каком размере нужно компенсировать убытки, пока активы и имущество компании еще не продано, не роздано другим кредиторам.
После принятия решения Фондом и формирования списков, он обязан в трехдневный срок их опубликовать.
Выплаты дольщикам при банкротстве застройщика производит непосредственно сам Фонд. Поэтому именно в его компетенции лежат все расчеты, лимиты, правила и очередность возмещений.
Стоит знать, что по новому законодательству претендовать на компенсацию можно не только за взносы в пользу получения жилых помещений. Существуют и нежилые, парковочные места, придомовая территория, детские площадки, подсобные помещения, кладовки на этажах и так далее. В большинстве типовых долевых договоров учитываются и они, дольщики отправляют денежные средства на их будущее приобретение. Ранее конкретно за нежилые помещения компенсаций не было, теперь они включаются в общий массив, но на своих условиях.
Кроме того, чтобы получить причитающееся гражданин в принципе несет обязанность по формированию претензии. Да, часто Фонд и сам поднимает списки, договора, проверяет счета оплаты. Но в законе указано, что подать заявление гражданин должен сам. И если вы не сделаете этого в 6-месячный период с момента признания застройщика банкротом, то вполне законно можете остаться без компенсации.
Образец заявление обманутого дольщика
Данный документ имеет строгую юридическую форму и должен включать следующие пункты:
- сведения о застройщике;
- сведения о кооперативе, если обращается его член;
- полный адрес планируемого или возведенного объекта;
- конкретная информация по заключенным договорам, их номер, дата, номер государственной регистрации;
- сведения о заявителе;
- перечень возникших требований;
- информация о наличии страхования участников.
Как видите, форма заявления довольно сложная, обывателю весьма сложно будет с ней разобраться. Плюс, понадобится поднимать множество различной информации, обращаться за ней в массу инстанций. Именно поэтому в 2023 году и появилась инициатива по упрощению всей этой процедуры. Причем законопроект уже подписан главой кабинета министров – Михаилом Мишустиным.
Новая онлайн форма заявления
Преимущества новой системы видны невооруженным взглядом. Теперь не придется собирать массу информации, лично передавать заявление. Достаточно авторизоваться на Госуслугах. Но сразу оговоримся, что в полной мере услуга будет доступна только для тех граждан, которые имеют электронную подпись на портале. Ведь для подтверждения заявления она понадобится.
Собственно, обманутые дольщики на Госуслугах смогут сформировать заявление в пару кликов, а дальше вся информация будет заполнена автоматически из профиля гражданина. Да, некоторые данные, например, об участке строительства, нужно будет экспортировать. Но при наличии электронной подписи портал самостоятельно сумеет обратиться и в кадастровую палату, и даже к Фонду.
Вся эта система выглядит очень хорошо, за одним небольшим нюансом. Она пока не действует, старт запланирован на середину 2023 года. Да, фактически, даже те дольщики, которые только сейчас получили оповещение о признании их застройщика банкротом – успевают подать онлайн заявление, которое будет доступно через 4-5 месяцев. Но уже буквально в последний момент, вряд ли кто-то захочет так рисковать. Поэтому полноценно насладиться работой онлайн формы заявления мы сможем только через несколько месяцев.
Как производится расчет компенсации
Это не менее важный вопрос. Он позволит нам понять не только, как получить деньги, но и на какой размер можно рассчитывать. На самом деле система весьма простая, а что важнее – открытая. То есть, вы сами можете провести расчет, сверив его с предложением Фонда.
Для этого нам понадобятся некоторые понятия:
- общая площадь квартиры, не та, которую вы выкупили, а вся – допустим, П;
- рыночная стоимость одного квадратного метра в квартире – С;
- ваша доля в жилом помещении – Д;
- коэффициент выкупленной части, то есть, отношения всех внесенных средств к полной стоимости жилья – К.
Формула выглядит так: П*С*Д*К. Расчет довольно прост, допустим, площадь – 100 кв.м. Выплата обманутым дольщикам по рыночной стоимости означает пересчет квадратного метра на среднюю цену. Рыночная стоимость определяется независимым экспертом со стороны Фонда, но он обычно практически не отходит от текущих положений рынка, которые вы можете найти в сети.
Допустим, конкретно в вашем городе и районе средняя стоимость квадратного метра – 50 тысяч рублей. Доля – это просто количество собственников, в обычном случае – 1. Коэффициент же рассчитываем так, стоимость квартиры – 5 миллионов, мы внесли – 1 миллион, итог – 1/5= 0.2. Что мы получаем – 100*50 000*1*0.2=1 миллион рублей. Все просто.
Учтите, что у возмещения есть лимиты, они учитывают только 120 квадратных метров площади.
Заключение
Судя по отзывам в 2023 году, выплаты компенсации обманутым дольщикам – это весьма затяжной процесс, сопряженной с массой бумажной волокиты. Поэтому решение перевести всю эту систему на онлайн рельсы – без сомнения, хорошее. Осталось дождаться, когда механизм заработает официально, а не в тестовом режиме.
Чек-лист
В каких случаях можно рассчитывать на компенсацию?
В случае срыва сроков сдачи жилья, отказа от предоставления квартиры или банкротства застройщика.
Можно ли подать заявление на возмещение дольщикам онлайн в 2023 году?
Пока нет, система заработает в середине года.
Можно ли подать заявление через Госуслуги?
Да, этот сервис и будет обеспечивать прием заявлений, но только для пользователей, которые имеют электронную подпись.
Можно ли подать заявление вручную?
Да, возможность сохраняется, но это не слишком удобно.
Читайте также:
- Программа реновации жилья в 2023 году - сроки, правила, этапы
- Продать ипотечную квартиру: способы и алгоритм действий
- Временная регистрация - документы, порядок оформления, риски для собственника
