Заказывая выписку из ЕГРН, вы могли столкнуться с непонятной для обывателя отметкой. А точнее – что значит «актуальные незасвидетельствованные»? Такая запись может свидетельствовать о банальной ошибке в базе данных, которая ничем серьезным не грозит, или о серьезных нарушениях, как неузаконенная перепланировка, способных привести даже к отказу в государственной регистрации прав собственности.
Что это за отметки в выписке
На текущий момент единственной базой данных для информации по недвижимости является ЕГРН – Единый государственный реестр недвижимости. Но он появился только в 2017 году. До этого момента все сведения содержались в двух реестрах:
- ЕГРП – Единый государственный реестр прав на недвижимость и сделок с ним.
- ГКН – Государственный кадастр недвижимости.
И если первый содержал в основном правовую информацию, то второй специализировался на технических сведениях: этажи зданий, площади земли, квадратура помещений, количество комнат и т.д. И ввиду специфики значительная часть сведений напрямую дублировалась в двух реестрах. И это одна из причин, почему их обоих упростили и реорганизовали в ЕГРН.
А все накопленные данные, переместили напрямую в новое хранилище. Но оказия в том, что часто сведения, указанные и в ЕГРП, и в ГКН банально расходились. Например, разная этажность здания, количество комнат, площадь земельного участка.
Если в выписке наличествуют особые отметки – сведения «актуальные незасвидетельствованные», что это значит. Как раз то, что информация, полученная из ЕГРП и ГКН – расходилась. По самой смысловой нагрузке можно сделать вывод, что ЕГРН просто не знает, какая информация истинная на текущий момент.
Причем эти маркеры можно наблюдать на совершенно разных выписках. На зданиях и сооружениях, земельных участках, помещениях и даже объектах незавершенного строительства.
Причины возникновения записи – «актуальные незасвидетельствованные»
Причины с примерами для наглядности:
- Реконструкция или перепланировка, а также изменения площади. Ситуация простая, множество владельцев помещений изменяют планировку, путем сноса или добавления новой стены. Узаконить подобные манипуляции сложно, но возможно. Вот только до 2017 года подавать документацию о регистрации новых технических характеристик нужно было в 2 инстанции, человек банально мог не успеть. И в ЕГРН попадает две разные информации.
- Судебный процесс. Учитывая, что суд может длиться месяцами, недвижимость, фигурирующая в деле, иногда теряет актуальность с точки зрения реестра. Если процесс (например, о той же перепланировке) начался в 2016-ом, а закончился в 2017-ом.
- Изменения адреса или категории назначения земельных участков. Государственные органы вправе вносить правки в адрес (изменилось название улицы, где расположена территория) или даже в категорию земли (из ЛПХ перешло в ИЖС). При этом они сами не направляют уведомления в Кадастровую Палату. Конечно, со временем информация доходит, да и сам собственник может ее донести, но на это всегда требуется время. В таком случае в графе – виды разрешенного использования ставится «актуальные незасвидетельствованные».
- Межевание. Большинство нестыковок с земельными участками связано с этим фактором. Во-первых, после 2006 года при введении новых правок в законодательство в срочном порядке собственники узаконивали свои права на землю, проводили межевания для подачи документации в Кадастровую Палату. Но вот вносить правки еще и в ЕГРП зачастую забывали. Итог – разночтение. Плюс, часто повторное межевание приходилось совершать ввиду ошибок первого (то сосед заметит, что ваш забор на полметра залезает на его территорию, то муниципальные органы «забьют тревогу»).
- Техническая ошибка в ЕГРН. Меньшее из зол. Подобные моменты возникают редко, но исправляются очень легко. И ничем особым не грозят.
Последствия
Не все так радужно, как при технических ошибках. Разночтения в квадратуре, этажности и площади могут способствовать отказу от государственной регистрации, снятию с учета в Кадастровой Палате. И собственность потеряет свою ликвидность. А вы, как владелец, можете получить ограничения прав распоряжения.
Зачастую обыватели с обеих сторон (покупатель и продавец) просто не осведомлены о ситуации. Они банально не понимают, что означают сведения «актуальные незасвидетельствованные» в выписке из ЕГРН. И в итоге игнорируют этот фактор, заключая сделку купли-продажи. И через некоторое время выясняется, что она легко может быть оспорена. В зависимости от причин записи, признается либо недействительной, либо даже ничтожной (если в результате собственник утратил свои права на недвижимость).
И еще одно негативное последствие – некорректное накопление налогов. И если в результате неактуальных данных вы платите больше – это еще полбеды. Вы сможете сделать перерасчет. Да, придется собрать определенный пакет документации и посетить несколько инстанций – но выход есть. А в случае, если уплата была меньше, чем необходимо по актуальным данным, дело может получить уголовный статус при выявлении умысла.
Соответственно, сложившуюся ситуация нужно немедленно исправлять.
Исправление сведений «актуальные незасвидетельствованные»
Процедура называется – актуализацией. Проводит ее Росреестр, «актуальные незасвидетельствованные», равно как и иные технические разночтения и ошибки – это его сфера.
Существует два варианта действий.
Первый – дождаться от Росреестра собственной инициативы по актуализации информации. Такое возможно, но мы не рекомендуем. Ведь до сих пор он этого не сделал, так ведь?
Второй – самому написать заявление.
В этом случае алгоритм такой:
- Актуализируем информацию самостоятельно. Предварительно, перед подачей заявления мы сами должны понимать, какие данные верны. Поэтому нам понадобятся услуги кадастрового инженера для обмера помещения, создания технического плана или межевания, в зависимости от объекта;
- Как только у нас есть актуальные сведения, переходим к формированию заявления. Нам нужна форма, указанная в приложении 2 приказа Минэкономразвития под номером 902. Заполняем по образцу. Обратите пристальное внимание на пункт 3.1.3. В нем нам необходимо указать, во-первых, характеристику для внесения правок (площадь, этажность, количество комнат), во-вторых, новые актуальные сведения;
- Передаем заявление в МФЦ. Для ускорения процесса советуем приложить заключение кадастрового инженера, кадастровую выписку. Впрочем, это не обязательно, просто времени для проверки потребуется больше, пока Росреестр самостоятельно запросит всю документацию.
Срок внесения изменений – 3 дня.
Заключение
Заключение сделки купли-продажи (равно как и иной другой коммерческой сделки с недвижимостью) при наличии статуса «актуальные незасвидетельствованные» невозможно технически. И если подобное и произойдет, то действие будет являться незаконным. Поэтому советуем попросить продавца исправить подобную отметку через Росреестр и МФЦ перед подписанием договора. Либо решите проблему самостоятельно до сделки, если вы выступаете в роли продавца.
- Что это значит статус актуальные «незасвидетельствованные сведения» в выписке ЕГРН – информация от ЕГРП и ГКН, попавшая в ЕГРН, различается. Это касается этажности, площади, количества комнат и иных технических аспектов.
- Чем грозит такой статус – вы не сможете продать или купить недвижимость при наличии подобной отметки, а также возможны проблемы с ФНС.
- Как исправить этот статус – достаточно подать заявление в Росреестр об актуализации сведений. Но предварительно следует выяснить, какая информация актуальна на текущий момент.
Читайте также:
- Статья 56 ЗК РФ: ограничение прав на земельный участок
- Госпошлина за выписку из ЕГРН
- Правоустанавливающие документы на земельный участок в 2022
