Не всегда приобретенная территория может быть использована по вашему усмотрению. Одной из причин запрета зачастую выступает ограничения прав на земельный участок, 56 и 56.1 статья Земельного Кодекса РФ предусматривают целый перечень причин, значительно сужающих ваше право распоряжения.
Что такое ограничение прав на участок
В соответствии с Земельным Кодексом – это ряд ущемлений прав собственника, касаемых прав распоряжения, использования, а в части случаев – владения. Не стоит путать это понятие с обременением. Оно представляет собой определенные обязательства перед другим лицом (физическим или юридическим), некий сервитут. Вы не можете продать свой ЗУ, потому что он банально частично принадлежит другому субъекту.
Ограничение прав пользования земельным участком же связано с особой зоной, где он расположен. Охрана окружающей среды, редкие подвиды животных или растений, находящихся на территории, намерения администрации или муниципалитета использовать объект для своих нужд.
В связи с этим накладывается неимущественное ограничение, то есть, вы все еще можете реализовать (продать) землю, но ряд других действий запрещен.
Виды ограничений прав на земельные участки
Статья подразумевает в зависимости от причины возникновения правовых ущемлений определенный набор запретов:
- Возведения жилых или коммерческих недвижимых объектов.
- Проведение оросительных, осушительных или иных типов культурно-технических работ.
- Возведение культурных или произведенных построек.
При этом сохраняется право использование, на земле допустимо находиться, даже проживать, если жилищный объект был возведен до наложения ограничения. Не запрещается и продажа, сдача в аренду территории. Но учитывая ее статус, просто проблематично найти покупателя или арендатора. Ведь данное стеснения прав действует на правообладателя при осуществлении не только прав собственности, но и иных. То есть, распоряжение землей в качестве арендатора, использование при уступке, доверительном управлении, сервитуте – ничего не меняют, стеснения также остаются действительными.
Причины ограничений
Факторы ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56 и 56.1 ЗК РФ отличаются.
56 статья опирается на 2 аспекта – особая зона и охрана природы. Если первый случай редкий – это расположение военных частей и схожих структур, где вы и не сможете приобрести землю, то второй – более актуальный. Ввиду прилегания к любым заповедным зонам, территория попадает под ограничения. А подобных заповедников в нашей стране – множество.
Статья 56.1 же повествует о зарезервированных землях в пользу администрации или муниципальных властей. Цель – строительство недвижимых объектов, возведение мостов, дорог, создание заповедных зон, культурных памятников и т.д.
Вне зависимости от причин, 5 пункт 56 статьи гласит, что при возникновении подобного правового ущемления, ограничения должны быть зарегистрированы. Поэтому и самому правообладателю следует обратиться в ФНС для регистрации нового статуса. Коды ограничения прав на земельный участок, необходимые для заявления можно получить из Приложения №1 Приказа ФНС от 2022 «О порядке заполнений форм сведений недвижимого имущества».
Кто вводит ОП
Не существует единого органа, ответственного за такое решение. В зависимости от текущих нужд, ввести любые виды правовых стеснений могут различные организации:
- Местное самоуправление.
- Федеральные органы власти.
- Суд в результате решения.
Как снять ОП
Фактически избавиться от такого вида обременения нельзя. Если оно установлено с соблюдением действующего законодательства. И это ключевой аспект, ведь статически более 20% подобных мер принимаются нецелесообразно или с нарушениями закона. В пункте 7 статьи 56 ЗК РФ указано, что лицо, чьи права были ограничены, имеет право обжалования решения в судебном порядке. И нередко подобный прием действительно приносит результаты и незаконное распоряжение отменяется.
Ограничение права собственника земельного участка временного характера практически не влияет на ликвидность земли. Только если предполагаемый покупатель собирается немедленно использовать территорию для возведения построек. Если же нет, то ОП на пару лет не имеют для него принципиального значения. Плюс, после снятия правовых стеснений обычно в близлежащей зоне возводится какой-либо культурный или коммерческий объект, позитивно сказывающийся на стоимости самого участка.
Учитывайте, что зарезервированные земли в большинстве случаев выкупаются. То есть, если прямо через приобретенную территорию проходит запланированная 8-полосная магистраль, явно стеснения не временного характера. И закон предусматривает изъятие путем выкупа. Правда, тут выбора у продавца фактически нет. При отказе территория все равно будет изъята. Цена по сложившемуся обычаю делового оборота находится на отметке средней по рынку для данной местности. Но рекомендуем перепроверить этот момент самостоятельно или с помощью независимого оценщика.
При прекращении статуса зарезервированных земель в связи с любой причиной, органы государственной или минимальной власти должны составить и направить исполнительный лист в федеральный орган государственной палаты. Вас же, как правообладателя также обязаны известить не позднее, чем за 30 дней с момента инициации процедуры.
Как проверить землю на возможные ограничения
Да, не хотелось бы покупать «кота в мешке», учитывая, что ОП зачастую никак не влияет на право продажи, в отличие от множества иных видов обременений.
Предусмотренные ст 56 ограничения прав на земельный участок вы можете проверить с помощью Росреестра. Это самый простой вариант. Используем либо «Публичную кадастровую карту» либо онлайн справочник на официальном сайте Росреестра.
Алгоритм действий:
- Открываем сервис.
- Вводим кадастровый номер участка.
- Выбираем опцию формирования запроса.
- Переходим во вкладку «Ограничения».
Но уточним, что информация попадает в базу с задержкой в 1-4 месяца. Поэтому возможны неприятные казусы. Избежать их вы сумеете, заказав выписку из ЕГРН. Через тот же официальный сервис вам потребуется 3 дня. Существует масса аналогов, способных управиться буквально за полчаса, но они платные (как и сам официальный ресурс, но дороже – 500-1000 рублей вместо 250).
И теперь, когда вы знаете, что значит ограничение прав на земельный участок, не спутайте его с обременением от третьих лиц, которые также указываются в выписке.
Заключение
ОП станет неприятным сюрпризом, если вы заранее не проверили этот аспект до составления договора купли-продажи. И что самое неприятное, сделка будет считаться действительной, продавец не обязан заострять внимание на стеснениях прав использования. Рекомендуем проявить бдительность.
Ограничение прав на земельный участок означает невозможность его полноценного использования, возведения построек, мелиорационных работ.
Можно ли снять ОП – только в случае вынесение ошибочного решения об этом статусе или по истечению указанного срока. По-другому – нет.
Допустимо ли продавать и покупать такой участок – вполне, но мы не рекомендуем приобретать землю, если ОП носит постоянный характер. Только в случае покупки по цене сильно ниже рыночной. В этом случае при выкупе государственными или муниципальными органами вы сможете получить значительную выгоду.
Как проверить статус ОП – следует прибегнуть к сервису Росреестра либо заказать выписку из ЕГРН. Второй метод надежнее и точнее, но он потребует времени и/или материальных вложений.
Читайте также:
- Госпошлина за выписку из ЕГРН
- Правоустанавливающие документы на земельный участок в 2022
- Как прописаться в квартире: этапы и особенности
