Правоустанавливающие документы на земельный участок

Гражданин не может просто заявить, что ему принадлежит определенный объект недвижимости. Например, чтобы распоряжаться земельным участком, необходимо иметь на него правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы.

Без них нельзя даже заказать межевание территории или вынос границ в натуру. Не получится и предъявить претензию соседу, если тот на свое усмотрение переставляет заборы. Чтобы не сталкиваться с подобными проблемами, владельцу необходимо своевременно оформлять и хранить все документы, относящиеся к его имуществу.

Что является правоустанавливающим документом на земельный участок: основные виды

В соответствии с действующим российским законодательством документ относится к правоустанавливающим, если позволяет однозначно подтвердить права гражданина на конкретный объект недвижимости. Он фиксирует переходы или обретение права собственности.

Именно на основании правоустанавливающих документов Росреестр регистрирует переходы права собственности. Только после этого гражданин может рассчитывать на получение выписки из ЕГРН, в которой он будет значиться владельцем конкретного объекта.

Список правоустанавливающих документов применительно к земельным участкам:

Договоры купли-продажи или дарения, заключенные в надлежащем порядке. В отдельных случаях требуется нотариальное заверение.
Договоры мены. На данный момент времени данная форма передачи имущества третьим лицам практически не используется. Но соглашения, заключенные 20-30 лет назад, не теряют своей актуальности.
Судебные решения, связанные с разделом земельных участков, определением права собственности, например, по сроку приобретательной давности;
Свидетельства наследника, выданные нотариусом.
Постановления органов местной власти, подтверждающие факт выделения участков конкретным гражданам или юридическим лицам.
Выписки из постановлений правлений совхозов, колхозов, относящихся к выделению земельных паев, наделов и т. д.
Постановления о приватизации участков, относящихся к дачным и садоводческим товариществам.

Если говорить документах, которые являются правоустанавливающими по отношению к земельному участку, в приведенный перечень нужно добавить:

Договоры аренды земельных участков, принадлежащих муниципалитету, но переданных в пользование физическому или юридическому лицу, в том числе бессрочно.
Договоры доверительного управления недвижимым имуществом.
Договоры, фиксирующие факт передачи квартиры, земельного участка или иного объекта взамен отказа от выплаты алиментов.
Договоры ренты.
Соглашения о разделе земельного участка между сособственниками.
Документы, подтверждающие факт покупки земельного участка на электронных торгах, например, банкротных.

Правоудостоверяющие документы: виды и назначение

Договоры покупки, дарения, мены позволяют гражданину обратиться в Росреестр и зарегистрировать свое право собственности на объект. Но для совершения в дальнейшем сделок со своим имуществом или любых юридически значимых действий необходимы еще и правоудостоверяющие документы:

Акт, постановление, свидетельство, в которых зафиксирована передача земель в бессрочное пользование, но без возможности совершать юридически значимые действия: дарить, менять, продавать и т. д.
Свидетельство о праве собственности. До 2017 года эти документы выдавал Росреестр при регистрации сделок с недвижимостью.
Свидетельство арендатора, заключившего договор с муниципалитетом, в том числе на бессрочное пользование земельным участком.
Выписка из ЕГРН. После 2017 года Росреестр при регистрации переходов права собственности выдает только такие документы в электронном или бумажном формате.

Правоутверждающие документы на земельный участок не являются альтернативой правоустанавливающим. Если собственник решит продать свой участок, для заключения сделки он обязан предъявить и свой договор купли-продажи (или свидетельство наследника, постановление о приватизации и т. д.), и выписку из ЕГРН. Заказать ее можно на Публичной кадастровой карте.

Требования к содержанию и оформлению правоустанавливающих документов на землю

Чтобы договор купли-продажи, дарения, постановление о приватизации земельного участка, иные правоустанавливающие документы были приняты Росреестром к рассмотрению, в них должны содержаться определенные реквизиты:

Данные владельца или лица, имеющего право бессрочно пользоваться участком: ФИО, адрес регистрации, номер и серия паспорта, кто и когда выдал.
Способ передачи права: продажа, дарение, получение в наследство, предоставление возможности пользоваться пожизненно, в том числе безвозмездно.
Сведения об объекте: кадастровый номер, категория земель, разрешенные виды использования, адрес (при необходимости), площадь, особенности, позволяющие однозначно идентифицировать участок.

Росреестр имеет право не принять правоустанавливающие документы для регистрации сделки с объектом недвижимости, если в них есть ошибки, исправления, зачеркивания и т. д.

При подготовке правоустанавливающих документов на земельный участок, при определении, как они выглядят, необходимо соблюдать еще несколько условий:

Не должно быть никаких сокращений в написании фамилии, паспортных данных, адреса. Исключение делается только для общеустановленных аббревиатур, например, УВД, УФМС при условии, что именно так они значатся в паспорте.
Если документ состоит из нескольких листов, их обязательно нумеруют, и скрепляют. На сшиве ставится печать (при наличии) и подпись.
Если для каких-либо целей требуется копия договора, постановления и т. д., ее необходимо заверить у нотариуса или в той организации, что выдала оригинал.

Лицо, подающее документы на регистрацию, должно иметь при себе оригинал общегражданского паспорта. Если в регистрационную палату обращается представитель, у него должна быть надлежащим образом оформленная доверенность.

Правоутверждающие документы выдает непосредственно Росреестр. Данные в них переносятся из исходных договоров, актов, постановлений. Из свидетельства о праве собственности или выписки из ЕГРН можно узнать:

Форму правоспособности текущего владельца.
Данные о конкретном лице, размере его доли в праве собственности на некоторый объект.
Кадастровый номер и адрес участка, иные сведения, относящиеся к объекту.

В выписке дополнительно указываются данные о наличии обременений на участок: в пользу кого наложен арест, на какой срок, на каком основании (ипотека, требование ФССП и т. д.).

Кто выдает правоустанавливающие документы на земельный участок

Единой организации, в которой можно было бы получить документы, устанавливающие право гражданина или юридического лица, нет. Все зависит от характера сделки с земельными участками:

Если речь идет о купле-продаже, продавец и покупатель могут самостоятельно составить договор или обратиться профессиональному юристу. Участие нотариуса обязательно, если одним из участников сделки является несовершеннолетний или недееспособное лицо. К этому же пункту можно отнести и сделки, связанные с дарением недвижимости.
Свидетельство наследника выдает нотариус после завершения всех необходимых процедур и оплаты госпошлины.
Постановление о приватизации готовят сотрудники муниципалитета или иного органа власти.
Соглашение о разделе земельного участка его собственники могут составить самостоятельно. Но предварительно они обязаны обратиться к кадастровому инженеру и провести межевание территории, обозначить границы новых наделов.
Акты о выделении земель колхозами и совхозами выдают правления этих структур или их правопреемников.
Если объект куплен на торгах, руководство площадки обязано выдать акт и выписку из протокола аукциона, заверенную надлежащим образом.

Если участок переходит в собственность какого-либо лица по судебному решению, правоустанавливающим документом будет соответствующее решение. Получить его можно в канцелярии суда.

Наказание за использование земельного участка без правоустанавливающих документов

Если кто-либо пользуется земельным участком, не имея на него правоустанавливающих документов, его могут обвинить в самовольном захвате территории. Наказание за такое деяние устанавливается в соответствии со ст. 7.1 КоАП РФ.

Если кадастровая стоимость определена:

физическое лицо оштрафуют на сумму 1-1,5% от кадастровой стоимости. Минимальный размер наказания — 5000 рублей;
должностное лицо перечислит в бюджет уже 1,5-2% от кадастровой стоимости, но не менее 20 000 рублей;
юридические лица штрафуют на сумму в пределах 2-3% от кадастровой стоимости (от 100 000 рублей).

Если кадастровая стоимость не определена:

физическое лицо могут наказать на 5-10 000 рублей;
должностное лицо уплатит в соответствии с протоколом 20-50 000 рублей;
штрафы для юридических лиц составляют не менее 100 000, но не более 200 000 рублей.

Избежать наказания нарушитель может только в случае малозначительности нарушения. В этом случае проверяющие могут ограничиться замечанием. Основание — ст. 2.9 КоАП РФ. Во всех остальных ситуациях представителям Росреестра придется доказывать, что пользователь земельного участка является его собственником, но не оформил необходимые правоустанавливающие документы. Либо нарушитель самовольно занял объект, не заручившись согласием законного владельца.

Как получить дубликаты утерянных правоустанавливающих документов на земельный участок

Многие земельные участки образованы десятилетия назад. Уже могут не существовать организации и государственные структуры, проводившие выдел и оформлявшие первоначальные документы.

Если собственник или пользователь земельного участка в какой-то момент времени выясняет, что у него отсутствуют правоустанавливающие документы, необходимо обращаться в Росреестр. В Единый реестр вносится не только информация о текущих обладателях земли. Здесь же содержатся данные обо всех ранее проведенных сделках и основаниях перехода права собственности. Именно в Росреестре предоставят сведения, которые позволят восстановить утраченные документы.

Заключение

Правоустанавливающими называют документы самых разных видов, подтверждающие факт передачи конкретного земельного участка определенному собственнику. Это могут быть:

договоры купли-продажи или дарения;
постановления, акты о выделении земель и передаче их в пользование физическому или юридическому лицу;
договоры аренды или пожизненного владения;
соглашения о разделе земельного участка и т. д.

Для большинства правоустанавливающих документов на земельный участок в 2022 году отсутствуют зафиксированные в законе образцы. Например, договоры купли-продажи стороны могут готовить самостоятельно. Главное — наличие в соглашении информации, позволяющей однозначно идентифицировать сделку и ее участников.

На основании правоустанавливающих собственник получает правоудостоверяющие документы, оформленные кадастровой службой. При утрате как первоначальных, так и вторичных бумаг для их восстановления необходимо обращаться в Росреестр. Если же кто-либо пользуется участком, не имея необходимых документов, его могут оштрафовать в соответствии со ст. 7.1 КоАП РФ.

Читайте также:

Правоустанавливающие документы на земельный участок в 2022