Есть жилой дом, но его параметры ни по площади, ни по планировке не устраивают владельца? То же самое относится к производственному зданию или коммерческому объекту? Необходимо изменить этажность или назначение помещений? Все это можно сделать в рамках реконструкции объекта капитального строительства.
Но только желания владельца здания для начала работ недостаточно. Вопросы проведения реконструкции регулируются множеством законодательных и нормативных актов. И их необходимо соблюдать, чтобы не получать постановления о штрафах.
Что такое реконструкция объекта капитального строительства: требования законодательства
Если обратиться к Градостроительному кодексу РФ (п. 14 ст. 1 ГрК РФ), можно увидеть, что реконструкцией считаются любые действия следующего характера:
- Изменение высоты, этажности, внутреннего или внешнего объема объекта, в том числе за счет пристроек;
- Корректировки внутреннего пространства;
- Замена, в том числе с восстановлением несущих стен, перекрытий и иных конструкций и т. д.
В 2020 году Минстрой дополнил определение, приведенное в ГрК РФ. В соответствии с Письмом от 22.10.2020 года № 31768-ОГ/04 реконструкцией надлежит считать демонтаж стен, межкомнатных перегородок, иных ограждающих конструкций, если эти действия выполняются применительно к общему имуществу многоквартирного дома.
Капремонт и реконструкция объекта капитального строительства: признаки и отличия
Даже в специализированных источниках встречаются утверждения, что капремонт и реконструкция — это два названия одного процесса. Но это не так. Есть существенные различия:
- Капитальный ремонт предполагает замену износившихся конструкций, но основные параметры объекта (площадь, количество этажей и т. д.) остаются прежними. Если же к существующему зданию добавить один-два этажа, это уже будет реконструкция.
- Капитальный ремонт не предполагает корректировку технико-экономических параметров объекта. Предприятие же, начиная реконструкцию цехов, в большинстве случаев планирует изменить вид деятельности, изменить расстановку оборудования и т. д. Применительно к жилому дому данная процедура может предполагать корректировку количества квартир и/или их площади, изменение назначения общих помещений и т. д.
- Капитальный ремонт проводят с определенной периодичностью, в основном по мере физического износа объекта. Реконструкция объекта капитального строительства не всегда значит, что устарели или изношены несущие конструкции. Здание (сооружение) может быть практически новым. Но по каким-либо причинам собственника не устраивают его параметры.
- Капремонт не всегда предполагает расселение жильцов дома или остановку деятельности предприятия, например, если не планируется замена перекрытий и т. д. Для реконструкции здание обязательно полностью освобождают.
Виды реконструкции
Выделяют несколько основных вариантов реконструкции. Основное разделение связано с характером, типом объекта, на котором проводятся работы.
Реконструкция многоквартирных домов и иных объектов гражданского назначения
В данном случае возможно решение следующих задач:
- повышение уровня комфорта, например, за счет обустройства автономного отопления, пристройки к квартирам веранд или изменения площади окон;
- увеличение площади квартир, в том числе за счет пристроек или уменьшения их количества;
- инфраструктурные изменения. Например, первые этажи жилых домов передаются под размещение медучреждения или дошкольного комбината, продовольственных магазинов и т. д.;
- увеличение плотности населения при сохранении прежнего количества жилых домов;
- усиление несущих конструкций, реорганизация цокольных и подвальных этажей и т. д.
Реконструкция промышленных объектов: законсервированных и действующих
В России в эксплуатации находятся здания, построенные 100 и более лет назад. Многие из них устарели морально и физически, не соответствуют актуальным требованиям в части производственной безопасности.
Реконструкцию объектов капитального строительства в данном случае проводят с целью:
- изменить назначение зданий и сооружений, расширить при необходимости площадь цехов или подсобных помещений;
- улучшить условия труда персонала, переоснастить производственные линии, перейти на выпуск более востребованной продукции при сохранении или даже уменьшении численности персонала;
- полностью изменить назначение бывших производственных зданий или сооружений. Например, закрытые фабричные цеха переделываются под жилье или коммерческие объекты в стиле лофт;
- замена, усиление несущих конструкций, замена пролетов и т. д.
Виды реконструкции с учетом объема строительно-монтажных работ (СМР)
В зависимости от объема СМР выделяют следующие типы реконструкции:
- полная;
- малая или частичная.
Полная реконструкция применительно к промышленному объекту предполагает не только ремонт собственно здания, усиление или замену несущих конструкций, но и переоснащение цехов, установку нового технологического оборудования. До начала работ заинтересованные лица обязательно готовят технико-экономическое обоснование процесса, чтобы сопоставить затраты с запланированной прибылью и сроками окупаемости.
Применительно к гражданскому строительству понятие полной реконструкции объекта капитального строительства часто означает, что обновления затрагивают не один конкретный дом или здание, а весь квартал или микрорайон. Например, ставится задача улучшить условия жизни населения, обустроить необходимые инфраструктурные объекты.
Малая реконструкция отличается меньшими масштабами работ. Например, модернизация, переоснащение затрагивает не весь завод, а отдельный цех. Это же относится и к гражданским объектам. Например, в отдельно взятом многоквартирном доме проводится замена инженерных коммуникаций, меняется площадь квартир и т. д.
Для и полной, и малой реконструкции заказчик и исполнитель в зависимости от решаемых задач и состояния объекта выбирают один из следующих алгоритмов действий:
- сохраняются принятые ранее проектные решения. Упор делается на восстановление, усиление несущих стен, перекрытий, фундамента;
- за основу берутся принятые ранее проектные решения, но допускается проведение перепланировки помещений. Общая площадь здания или его части остается прежней, но возможно изменение количества комнат, кабинетов и т. д.;
- в принятые ранее типовые решения вносятся изменения. Возможно изменение количества и площади этажей, добавление пристроек, переделка подвальных этажей, например, в парковку и т. д. В последнем случае отдельное внимание уделяется укреплению несущих конструкций и фундамента, чтобы они выдержали без деформации дополнительную нагрузку.
Порядок проведения реконструкции объектов капитального строительства
Работы ведутся в соответствии со следующим алгоритмом:
- Геологические изыскания на участке, обследование объекта.
- Подготовка проектной документации и отправка ее на экспертизу.
- Получение разрешения на реконструкцию.
- Непосредственно работы на объекте.
- Ввод здания или сооружения в эксплуатацию с регистрацией изменений в Росреестре (при необходимости).
Разрешение на проведение реконструкции объекта капитального строительства
Ни собственник объекта, ни нанятый им застройщик не могут приступать к работам, пока не получено разрешение на реконструкцию. Этот документ подтверждает, что проектная документация соответствует:
- действующему градостроительному регламенту;
- проектам планировки и межевания территорий.
Разрешение на реконструкцию объекта капитального строительства установленного образца по заявлению застройщика выдает структура местного муниципалитета, отвечающая за строительный надзор. Основание — ч. 5, 6 ст. 51 ГрК РФ. В документе обязательно следующие данные:
- ФИО заявителя-физического лица или полное наименование юридического лица.
- Дата выдачи разрешения, номер по регистрационному журналу выдавшей организации.
- Наименование и адрес объекта, подлежащего реконструкции.
- Данные градостроительного плана территории: номер, дата выдачи, кто выдал.
- Срок действия разрешения.
- Подпись уполномоченного лица, дата выдачи документа и печать органа, выдавшего разрешение.
Если не будет хотя бы одного реквизита из перечисленных, документ можно признать недействительным или оспорить.
Разрешение на реконструкцию можно не запрашивать, если речь идет о перестройке частного дома или постройки, не относящейся к капитальным. В нежилых зданиях и помещениях работы можно проводить без предварительного согласования, если не планируется внесение изменений к конструктив объекта.
Какие документы нужны для получения разрешения на реконструкцию ОКС
Собственник объекта лично или через своего представителя обязан передать в специальный комитет органа местного самоуправления следующие документы:
- Заявление. Если документы пересылаются в электронном формате, потребуется электронная подпись.
- Паспорт заявителя. У представителя дополнительно должна быть доверенность, заверенная нотариально.
- Уставные документы, если объект принадлежит юрлицу.
- Правоустанавливающие документы на земельный участок и непосредственно объект, подлежащий реконструкции.
- Градостроительный план, полученный не ранее 3-х лет назад.
Перечисленные выше документы относятся к общим. Помимо этого в соответствии с Помимо этого заявитель предоставляет:
- пояснительную записку;
- схемы планировочных решений для территории и архитектурных — для объектов;
- схемы размещения инженерного оборудования и всех сетей. Обязательно обозначаются точки подключения объекта;
- проекты: собственно реконструкции ОКС, сноса и/или демонтажа отдельных зданий, сооружений, их частей;
- согласие всех совладельцев объекта на проведение реконструкции;
- положительное заключение госэкспертизы, проведенной в отношении проектной документации. В пакет обязательно включается копия аккредитационного удостоверения организации, проводившей экспертизу;
- положительное заключение, подтверждающее безопасность объекта в экологическом плане;
- оригинал исходного разрешения на строительство здания или сооружения, в отношении которого будет проводиться реконструкция.
Основания для отказа в выдаче разрешения на реконструкцию
Градостроительный комитет или иной орган при муниципалитете могут отказать в принятии заявления на выдачу разрешения по следующим основаниям:
- В заявке не указана необходимая информация.
- Документы на рассмотрение предоставлены в электронном формате, но качество копий таково, что не позволяет прочитать их.
- Заявление завизировано электронной подписью, принадлежащей не заявителю, а третьему лицу.
- В справках, планах есть исправления, не подтвержденные заявителем или иным лицом.
- Отсутствуют необходимые документы. Как вариант, например, для градостроительного плана истек срок годности.
- Заявитель ранее обращался за разрешением, но получил отказ с перечнем нарушений, подлежащих устранению. Но собственник (застройщик) опять подает тот же пакет документов.
- Заявитель повторно обращается с заявлением в ситуации, когда по первому еще не вынесено решения.
Приведенный перечень оснований в отказе в приемке документов на рассмотрение является исчерпывающим. Проверяющая инстанция не может отказать по любой иной причине. На вынесение решения контролирующему органу дается 3 дня.
Отказ должен быть мотивированным, например:
- Заявитель не предоставил все необходимые документы.
- Предъявленные планы, схемы не соответствуют действующему законодательству в части реконструкции объектов.
- Реконструкция предполагает изменение категории земель или ВРИ для участка. Но необходимые разрешения собственник не получил. Как вариант, возможны нарушения Земельного, Водного, иных кодексов РФ.
Что еще нужно знать о реконструкции
Непосредственно к работам на объекте можно приступать после получения положительного вердикта. И здесь есть обязательные условия, которые нельзя нарушать:
- Подрядчик (ООО или ИП) должен быть членом соответствующей СРО. Основание — п. 2 ст. 52 ГрК РФ. Если исполнитель не состоит в СРО в сфере реконструкции ОКС, сумма контракта с ним (строительного подряда) не должна превышать 3 млн. рублей. Основание — п. 2.1 ст. 52 ГрК РФ.
- Объем работ определяется заданием застройщика, утвержденной проектной документацией, действующими строительными нормами. Основание — п. 6 ст. 52 ГрК РФ.
- Работы в рамках реконструкции не должны причинять вред окружающей среде и третьим лицам. Не допускается и нарушение действующих санитарных норм.
- Подрядчик обязан использовать в работе только качественные строительные и отделочные материалы. Основание — п. 6 ст. 52 ГрК РФ.
- Если в реконструируемом здании 2 этажа и более, а общая площадь начинается от 1500 кв. метров, то работы на объекте обязаны контролировать представители госструктур. Основание — ст. 49 ГрК РФ. А проектную документацию нельзя передавать в работу без проведения экспертизы.
- Если уже в ходе реконструкции объекта капитального строительства заказчик работ решил выйти за рамки подготовленного проекта, все этапы согласования нужно проходить заново с учетом действующего порядка. Основание — п. 7 ст. 52 ГрК РФ, п. 18 приказа Ростехнадзора от 18.05.2017 № 167.
Когда застройщик уже готов приступить непосредственно к работам на объекте, он обязан уведомить об этом контролирующие инстанции (как минимум, за 7 дней до того, как рабочие зайдут на площадку). Основание — п. 5 ст. 52 ГрК РФ, п. 9.2 приказа Ростехнадзора от 31.01.2013 № 38.
К уведомлению необходимо приложить:
- копию полученного разрешения на проведение реконструкции;
- копию проекта будущего объекта;
- журналы для регистрации выполненных работ;
- заключение организации, проводившей экспертизу проектной документации.
Формально застройщик может не включать в пакет документов копии разрешения и экспертного заключения. Но важно понимать, что это может привести к затяжке с началом работ, так как сотрудники контролирующих инстанций все равно будут запрашивать их по каналам межведомственного взаимодействия.
Заключение
Изменить технико-экономические показатели (площадь, этажность, назначение) объекта капитального строительства позволяет реконструкция, проведенная в соответствии с действующим порядком.
Обязательное условие начала работ — получение разрешения. Выдаст его уполномоченный орган при местном муниципалитете. Но предварительно проектную документацию необходимо направить на экспертизу, в том числе экологическую.
Если уже в процессе реконструкции застройщик придет к выводу, что в уже подготовленный проект необходимо внести изменения, разрешение придется запрашивать заново.
Читайте также:
- Где взять кадастровый паспорт на квартиру - срок действия, порядок получения, образец
- Договор дарения с правом пожизненного проживания дарителя
- Как проходит собрание собственников многоквартирного дома