Последнее время отмечено активным строительством жилых объектов, в которых предусмотрены и нежилые помещения. Купить нежилое помещение в жилом доме можно. Но как не остаться при этом обманутым? Сделать это просто, если учитывать особенности этой недвижимости, знать разновидности объектов, а также разбираться, какой бизнес власти разрешают вести предпринимателям на законодательном уровне.
Рассмотрим особенности и отличия жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, а также на каких правовых основаниях его можно приобрести или изменить официальный статус недвижимости.
Особенности жилых и нежилых помещений
Весной 2019 года в Жилищном кодексе России произошли изменения, которые касаются расположения объектов коммерческого назначения в многоквартирных домах. Последними законодательно считаются объекты, находящиеся в жилом секторе, оформленные соответствующим образом. В старых постройках первые, а также подвальные этажи уже переведены под коммерческие предприятия торговли и сферы услуг. Новостройки возводятся с изначальным предоставлением нижних этажей для ведения бизнеса. Закон РФ разрешает гражданину изменять статус помещения при условии соблюдения требований к его эксплуатации.
Прежде чем обсудить назначение нежилых помещений в жилых домах, рассмотрим возможность ведения бизнеса у себя дома. Такую возможность закон предоставляет, но с некоторыми ограничениями. Согласно 17-й статье Жилищного кодекса, граждане могут заниматься предпринимательской деятельностью, если она не мешает другим жильцам и опирается на требования закона. Работать дома имеют право представители ИП и самозанятые. Таким образом трудятся юристы, швеи, репетиторы, копирайтеры, дизайнеры, кулинары и портные. Большие объемы товара получить невозможно, в квартирах действует запрет на установку промышленного оборудования.
Последние не могут быть использованы для проживания граждан, в них разрешено заниматься только коммерческой деятельностью или организовывать работу муниципальных организаций. Здесь располагаются офисы, ателье, парикмахерские, детские садики, управляющие коммунальным хозяйством организации и другие коммунальные службы. Деятельность, осуществляемая в нежилом фонде, строго регламентируется правилами санитарии, здесь нельзя торговать токсичными и взрывчатыми веществами. Запрещена деятельность заведений, работающих после полуночи, магазинов, торгующих рыбой, бань и туалетов. Магазин должен иметь отдельный вход, торговые точки обычно не располагаются выше первого этажа, покупатели не хотят преодолевать дополнительный подъем.
Процесс изменения статуса
Согласно ФЗ-116, перед переводом статуса помещения, находящегося в составе жилого дома, в нежилое собственник должен получить письменное согласие владельцев соседних квартир, а также большинство голосов жителей дома. Далее оформляется протокол, собирают документы на помещение, передают комплект бумаг в администрацию, которая выносит положительное или отрицательное решение по вопросу. В комплект документов включают следующие бумаги:
- Заявление о перемене статуса.
- Заявление о перепланировке, если она требуется.
- Общегражданский паспорт заявителя.
- План-схема объекта, поэтажный план строения.
- Заключение о состоянии несущих стен.
- Согласие владельцев соседних квартир, составленное в письменном виде.
- Протокол, оформленный после проведения собрания жильцов многоквартирного дома.
Если получен положительный ответ, то можно составлять заявление в Росреестр, эта организация является последней инстанцией, которая регистрирует процесс перевода помещения в статус нежилого.
Разновидности нежилых помещений
Рассмотрим виды нежилых помещений в жилом доме согласно законодательству:
- Пристроенные разделяются на централизованные и нецентрализованные. В первом случае помещения уже готовы под коммерческую деятельность, во втором требуется их пристроить, предварительно согласовав постройку с представителями районной администрации.
- Встроенные — часто встречающийся вариант, сдаются под магазины и точки бытового обслуживания, располагаются на первом или цокольном этажах.
- Общедомовые — коридоры, лифты, общие для всех жильцов балконы, подвалы, техническое оборудование, а также участки земли, на которых расположен дом. Эти объекты редко меняют статус, так как неудобны для предпринимательской деятельности.
- Паркинги работают по назначению, там находятся автомобили жильцов многоквартирного дома. Перевести эти объекты в нежилые разрешено, но никто из жильцов не даст на это согласие.
Не стоит забывать, что требования к содержанию каждого вида объектов разные. С ними необходимо ознакомиться перед инициированием процедуры смены статуса.
Классификация
В нежилом секторе разрешено вести разные виды деятельности:
- Торговля промышленными и продовольственными товарами, лекарствами в аптеке.
- Деятельность офисов управляющих компаний и коммунальных служб, административных организаций.
- Работа коммерческих и государственных компаний.
- Открытие детских садиков, учебных учреждений.
- Деятельность баров, ресторанов, кафе, караоке.
- Организация медицинского обслуживания граждан в клиниках и медицинских центрах.
Перед тем, как открывать заведение определенной направленности, нужно заглянуть в региональные законы, которые ограничивают деятельность некоторых заведений в конкретном муниципальном округе. Например, в некоторых районах запрещено открывать на первых этажах бары и караоке, которые работают ночью. Нежилое помещение в жилом доме может работать с ограничениями, об этом надо помнить.
Требования к содержанию
Государством разработан ряд требований, которые должны выполнять собственники объектов нежилой недвижимости:
- Санитарно-эпидемиологические подразумевают обустройство отдельного входа, вентиляционных установок, поддержание допустимого уровня электромагнитного излучения, доступность отопительных комплексов и магистралей, подающих горячую и холодную воду. Выгружать и разгружать товар разрешено только у стен, где отсутствуют окна.
- Противопожарные предполагают разработку плана эвакуации при задымлениях и возгораниях, наличие технических комплексов тушения пожаров, а также датчиков дыма и открытого огня.
- Требования по площади в основном определяют место размещения магазина, аптеки, детского сада или офиса. Обычно они открываются на первом этаже или в цокольной зоне. Возможно разместить эти объекты выше, если нижние объекты уже переведены в статус нежилых.
Если собственник хочет внести конструктивные изменения в нежилом помещении жилого дома, он должен оформить перепланировку. Дополнительные требования вправе устанавливать местные органы государственной власти, с ними можно ознакомиться на их сайтах.
Обязанности и ответственность собственников
У собственника есть не только права, но и обязанности. Собственник обязан содержать помещение в чистоте, поддерживать порядок и соблюдать противопожарные нормы. На объекте нужно установить счетчики на воду, газ и электричество. Использование объекта по целевому назначению также обязательно. К примеру, в продуктовом супермаркете нельзя открыть кафе. В каждом округе действует закон о тишине, который нужно соблюдать с 23 до 7 часов. Собственник должен заключить договор с компанией по вывозу мусора, чтобы утилизировать его вовремя.
Оформление перепланировки нежилого помещения в жилом доме
В 2018 году власти ввели правила об обязательном согласовании перепланировки нежилого помещения в жилом доме, раньше они касались только жилого сектора. Для оформления этой процедуры заявитель должен собрать комплект документов:
- Заявление с просьбой разрешить переустройство.
- Копия свидетельства о собственности, которую заверяют в нотариальной конторе.
- Схема или проект переустройства.
- Техпаспорт объекта.
В некоторых случаях власти сами делают запрос на предоставление официальных сведений, собственник только пишет заявление. Ответ приходит в течение трех дней, но иногда заявителю отказывают. По опыту известно, что оспорить отказ муниципальных властей можно только в суде. Это непростое дело, так как гражданин должен доказать судье, что он не мешает коммерческой деятельностью жильцам, не создает угрозу для их жизни и здоровью.
Согласовывать переустройство не потребуется в случаях, если планируется провести только косметический ремонт, замену сантехники, встроенных элементов мебели.
Особенности налогообложения
Налоги на нежилые помещения в жилых домах являются обязательной частью выплат собственника помещения. Кроме того, если собственник сдает помещение в аренду, дарит его или предоставляет в безвозмездное пользование, начисляются дополнительные налоги. Чтобы точно знать, какие налоги уплачиваются в казну собственником нежилой недвижимости, нужно изучить Налоговый кодекс. В некоторых случаях информация может быть дополнена местными постановлениями, законами субъектов РФ.
Нередко возникает вопрос о взносах по капремонту за нежилое помещение в жилом доме. Граждане оплачивают капремонт в порядке, предусмотренном законодательством наравне с собственниками жилой недвижимости.
Как получить помещение под бизнес
Сделать это можно по-разному. Первый вариант — приобретение готового помещения с оформленными документами в статусе нежилого. Это самый распространенный способ, когда собственником недвижимости может быть физические или юридические лица. Второй способ — приватизация объекта, использующегося по договору социального найма. Сначала объект приватизируют, а потом меняют его статус. Еще один вариант — оформить процедуру перевода собственной жилой недвижимости в нежилую.
Заключение
Закон предоставляет гражданам возможности для организации бизнеса. Нежилой фонд является удобной площадкой, на которой можно открыть собственное предприятие. С каждым годом правила изменения статуса жилых объектов становятся прозрачнее. Теперь собственникам не нужно долго ходить по инстанциям, они вправе оформить документы в «едином окне». Соблюдение требований и обязательная регистрация перепланировки нежилого помещения в жилом доме способствуют спокойной работе без нарушения прав жильцов дома.
Читайте также:
- Как поделить дом на два хозяина - особенности раздела
- Как снять дом с кадастрового учета в 2022 году
- Пожизненно наследуемое владение земельным участком - способы оформить и продать