Нежилые помещения в жилом доме - особенности, требования, перепланировка

Последнее время отмечено активным строительством жилых объектов, в которых предусмотрены и нежилые помещения. Купить нежилое помещение в жилом доме можно. Но как не остаться при этом обманутым? Сделать это просто, если учитывать особенности этой недвижимости, знать разновидности объектов, а также разбираться, какой бизнес власти разрешают вести предпринимателям на законодательном уровне.

Рассмотрим особенности и отличия жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, а также на каких правовых основаниях его можно приобрести или изменить официальный статус недвижимости.

Особенности жилых и нежилых помещений

Весной 2019 года в Жилищном кодексе России произошли изменения, которые касаются расположения объектов коммерческого назначения в многоквартирных домах. Последними законодательно считаются объекты, находящиеся в жилом секторе, оформленные соответствующим образом. В старых постройках первые, а также подвальные этажи уже переведены под коммерческие предприятия торговли и сферы услуг. Новостройки возводятся с изначальным предоставлением нижних этажей для ведения бизнеса. Закон РФ разрешает гражданину изменять статус помещения при условии соблюдения требований к его эксплуатации.

Прежде чем обсудить назначение нежилых помещений в жилых домах, рассмотрим возможность ведения бизнеса у себя дома. Такую возможность закон предоставляет, но с некоторыми ограничениями. Согласно 17-й статье Жилищного кодекса, граждане могут заниматься предпринимательской деятельностью, если она не мешает другим жильцам и опирается на требования закона. Работать дома имеют право представители ИП и самозанятые. Таким образом трудятся юристы, швеи, репетиторы, копирайтеры, дизайнеры, кулинары и портные. Большие объемы товара получить невозможно, в квартирах действует запрет на установку промышленного оборудования.

Последние не могут быть использованы для проживания граждан, в них разрешено заниматься только коммерческой деятельностью или организовывать работу муниципальных организаций. Здесь располагаются офисы, ателье, парикмахерские, детские садики, управляющие коммунальным хозяйством организации и другие коммунальные службы. Деятельность, осуществляемая в нежилом фонде, строго регламентируется правилами санитарии, здесь нельзя торговать токсичными и взрывчатыми веществами. Запрещена деятельность заведений, работающих после полуночи, магазинов, торгующих рыбой, бань и туалетов. Магазин должен иметь отдельный вход, торговые точки обычно не располагаются выше первого этажа, покупатели не хотят преодолевать дополнительный подъем.

Процесс изменения статуса

Согласно ФЗ-116, перед переводом статуса помещения, находящегося в составе жилого дома, в нежилое собственник должен получить письменное согласие владельцев соседних квартир, а также большинство голосов жителей дома. Далее оформляется протокол, собирают документы на помещение, передают комплект бумаг в администрацию, которая выносит положительное или отрицательное решение по вопросу. В комплект документов включают следующие бумаги:

Заявление о перемене статуса.
Заявление о перепланировке, если она требуется.
Общегражданский паспорт заявителя.
План-схема объекта, поэтажный план строения.
Заключение о состоянии несущих стен.
Согласие владельцев соседних квартир, составленное в письменном виде.
Протокол, оформленный после проведения собрания жильцов многоквартирного дома.

Если получен положительный ответ, то можно составлять заявление в Росреестр, эта организация является последней инстанцией, которая регистрирует процесс перевода помещения в статус нежилого.

Разновидности нежилых помещений

Рассмотрим виды нежилых помещений в жилом доме согласно законодательству:

Пристроенные разделяются на централизованные и нецентрализованные. В первом случае помещения уже готовы под коммерческую деятельность, во втором требуется их пристроить, предварительно согласовав постройку с представителями районной администрации.
Встроенные — часто встречающийся вариант, сдаются под магазины и точки бытового обслуживания, располагаются на первом или цокольном этажах.
Общедомовые — коридоры, лифты, общие для всех жильцов балконы, подвалы, техническое оборудование, а также участки земли, на которых расположен дом. Эти объекты редко меняют статус, так как неудобны для предпринимательской деятельности.
Паркинги работают по назначению, там находятся автомобили жильцов многоквартирного дома. Перевести эти объекты в нежилые разрешено, но никто из жильцов не даст на это согласие.

Не стоит забывать, что требования к содержанию каждого вида объектов разные. С ними необходимо ознакомиться перед инициированием процедуры смены статуса.

Классификация

В нежилом секторе разрешено вести разные виды деятельности:

Торговля промышленными и продовольственными товарами, лекарствами в аптеке.
Деятельность офисов управляющих компаний и коммунальных служб, административных организаций.
Работа коммерческих и государственных компаний.
Открытие детских садиков, учебных учреждений.
Деятельность баров, ресторанов, кафе, караоке.
Организация медицинского обслуживания граждан в клиниках и медицинских центрах.

Перед тем, как открывать заведение определенной направленности, нужно заглянуть в региональные законы, которые ограничивают деятельность некоторых заведений в конкретном муниципальном округе. Например, в некоторых районах запрещено открывать на первых этажах бары и караоке, которые работают ночью. Нежилое помещение в жилом доме может работать с ограничениями, об этом надо помнить.

Требования к содержанию

Государством разработан ряд требований, которые должны выполнять собственники объектов нежилой недвижимости:

Санитарно-эпидемиологические подразумевают обустройство отдельного входа, вентиляционных установок, поддержание допустимого уровня электромагнитного излучения, доступность отопительных комплексов и магистралей, подающих горячую и холодную воду. Выгружать и разгружать товар разрешено только у стен, где отсутствуют окна.
Противопожарные предполагают разработку плана эвакуации при задымлениях и возгораниях, наличие технических комплексов тушения пожаров, а также датчиков дыма и открытого огня.
Требования по площади в основном определяют место размещения магазина, аптеки, детского сада или офиса. Обычно они открываются на первом этаже или в цокольной зоне. Возможно разместить эти объекты выше, если нижние объекты уже переведены в статус нежилых.

Если собственник хочет внести конструктивные изменения в нежилом помещении жилого дома, он должен оформить перепланировку. Дополнительные требования вправе устанавливать местные органы государственной власти, с ними можно ознакомиться на их сайтах.

Обязанности и ответственность собственников

У собственника есть не только права, но и обязанности. Собственник обязан содержать помещение в чистоте, поддерживать порядок и соблюдать противопожарные нормы. На объекте нужно установить счетчики на воду, газ и электричество. Использование объекта по целевому назначению также обязательно. К примеру, в продуктовом супермаркете нельзя открыть кафе. В каждом округе действует закон о тишине, который нужно соблюдать с 23 до 7 часов. Собственник должен заключить договор с компанией по вывозу мусора, чтобы утилизировать его вовремя.

Оформление перепланировки нежилого помещения в жилом доме

В 2018 году власти ввели правила об обязательном согласовании перепланировки нежилого помещения в жилом доме, раньше они касались только жилого сектора. Для оформления этой процедуры заявитель должен собрать комплект документов:

Заявление с просьбой разрешить переустройство.
Копия свидетельства о собственности, которую заверяют в нотариальной конторе.
Схема или проект переустройства.
Техпаспорт объекта.

В некоторых случаях власти сами делают запрос на предоставление официальных сведений, собственник только пишет заявление. Ответ приходит в течение трех дней, но иногда заявителю отказывают. По опыту известно, что оспорить отказ муниципальных властей можно только в суде. Это непростое дело, так как гражданин должен доказать судье, что он не мешает коммерческой деятельностью жильцам, не создает угрозу для их жизни и здоровью.

Согласовывать переустройство не потребуется в случаях, если планируется провести только косметический ремонт, замену сантехники, встроенных элементов мебели.

Особенности налогообложения

Налоги на нежилые помещения в жилых домах являются обязательной частью выплат собственника помещения. Кроме того, если собственник сдает помещение в аренду, дарит его или предоставляет в безвозмездное пользование, начисляются дополнительные налоги. Чтобы точно знать, какие налоги уплачиваются в казну собственником нежилой недвижимости, нужно изучить Налоговый кодекс. В некоторых случаях информация может быть дополнена местными постановлениями, законами субъектов РФ.

Нередко возникает вопрос о взносах по капремонту за нежилое помещение в жилом доме. Граждане оплачивают капремонт в порядке, предусмотренном законодательством наравне с собственниками жилой недвижимости.

Как получить помещение под бизнес

Сделать это можно по-разному. Первый вариант — приобретение готового помещения с оформленными документами в статусе нежилого. Это самый распространенный способ, когда собственником недвижимости может быть физические или юридические лица. Второй способ — приватизация объекта, использующегося по договору социального найма. Сначала объект приватизируют, а потом меняют его статус. Еще один вариант — оформить процедуру перевода собственной жилой недвижимости в нежилую.

Заключение

Закон предоставляет гражданам возможности для организации бизнеса. Нежилой фонд является удобной площадкой, на которой можно открыть собственное предприятие. С каждым годом правила изменения статуса жилых объектов становятся прозрачнее. Теперь собственникам не нужно долго ходить по инстанциям, они вправе оформить документы в «едином окне». Соблюдение требований и обязательная регистрация перепланировки нежилого помещения в жилом доме способствуют спокойной работе без нарушения прав жильцов дома.