03 октября 2022
1 233
0 коммент.
время чтения: 7 мин.

Требования к нежилым помещениям в жилом доме

Содержание
  • Особенности жилых и нежилых помещений
  • Процесс изменения статуса
  • Разновидности нежилых помещений
  • Классификация
  • Требования к содержанию
  • Обязанности и ответственность собственников
  • Оформление перепланировки нежилого помещения в жилом доме 
  • Особенности налогообложения
  • Как получить помещение под бизнес
  • Заключение
Проверка квартиры перед покупкой на юридическую чистоту позволяет предотвратить фиктивные сделки на рынке недвижимости
Реестр недвижимости зафиксировал более 35% проблемных сделок с недвижимостью за 2023 год

Последнее время отмечено активным строительством жилых объектов, в которых предусмотрены и нежилые помещения. Купить нежилое помещение в жилом доме можно. Но как не остаться при этом обманутым? Сделать это просто, если учитывать особенности этой недвижимости, знать разновидности объектов, а также разбираться, какой бизнес власти разрешают вести предпринимателям на законодательном уровне.

Рассмотрим особенности и отличия жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, а также на каких правовых основаниях его можно приобрести или изменить официальный статус недвижимости.

Особенности жилых и нежилых помещений

Весной 2019 года в Жилищном кодексе России произошли изменения, которые касаются расположения объектов коммерческого назначения в многоквартирных домах. Последними законодательно считаются объекты, находящиеся в жилом секторе, оформленные соответствующим образом. В старых постройках первые, а также подвальные этажи уже переведены под коммерческие предприятия торговли и сферы услуг. Новостройки возводятся с изначальным предоставлением нижних этажей для ведения бизнеса. Закон РФ разрешает гражданину изменять статус помещения при условии соблюдения требований к его эксплуатации.

Прежде чем обсудить назначение нежилых помещений в жилых домах, рассмотрим возможность ведения бизнеса у себя дома. Такую возможность закон предоставляет, но с некоторыми ограничениями. Согласно 17-й статье Жилищного кодекса, граждане могут заниматься предпринимательской деятельностью, если она не мешает другим жильцам и опирается на требования закона. Работать дома имеют право представители ИП и самозанятые. Таким образом трудятся юристы, швеи, репетиторы, копирайтеры, дизайнеры, кулинары и портные. Большие объемы товара получить невозможно, в квартирах действует запрет на установку промышленного оборудования.

Последние не могут быть использованы для проживания граждан, в них разрешено заниматься только коммерческой деятельностью или организовывать работу муниципальных организаций. Здесь располагаются офисы, ателье, парикмахерские, детские садики, управляющие коммунальным хозяйством организации и другие коммунальные службы. Деятельность, осуществляемая в нежилом фонде, строго регламентируется правилами санитарии, здесь нельзя торговать токсичными и взрывчатыми веществами. Запрещена деятельность заведений, работающих после полуночи, магазинов, торгующих рыбой, бань и туалетов. Магазин должен иметь отдельный вход, торговые точки обычно не располагаются выше первого этажа, покупатели не хотят преодолевать дополнительный подъем.

Процесс изменения статуса

Согласно ФЗ-116, перед переводом статуса помещения, находящегося в составе жилого дома, в нежилое собственник должен получить письменное согласие владельцев соседних квартир, а также большинство голосов жителей дома. Далее оформляется протокол, собирают документы на помещение, передают комплект бумаг в администрацию, которая выносит положительное или отрицательное решение по вопросу. В комплект документов включают следующие бумаги:

  • Заявление о перемене статуса.
  • Заявление о перепланировке, если она требуется.
  • Общегражданский паспорт заявителя.
  • План-схема объекта, поэтажный план строения.
  • Заключение о состоянии несущих стен.
  • Согласие владельцев соседних квартир, составленное в письменном виде.
  • Протокол, оформленный после проведения собрания жильцов многоквартирного дома.

Если получен положительный ответ, то можно составлять заявление в Росреестр, эта организация является последней инстанцией, которая регистрирует процесс перевода помещения в статус нежилого.

Разновидности нежилых помещений

Рассмотрим виды нежилых помещений в жилом доме согласно законодательству:

  • Пристроенные разделяются на централизованные и нецентрализованные. В первом случае помещения уже готовы под коммерческую деятельность, во втором требуется их пристроить, предварительно согласовав постройку с представителями районной администрации.
  • Встроенные — часто встречающийся вариант, сдаются под магазины и точки бытового обслуживания, располагаются на первом или цокольном этажах.
  • Общедомовые — коридоры, лифты, общие для всех жильцов балконы, подвалы, техническое оборудование, а также участки земли, на которых расположен дом. Эти объекты редко меняют статус, так как неудобны для предпринимательской деятельности.
  • Паркинги работают по назначению, там находятся автомобили жильцов многоквартирного дома. Перевести эти объекты в нежилые разрешено, но никто из жильцов не даст на это согласие.

Не стоит забывать, что требования к содержанию каждого вида объектов разные. С ними необходимо ознакомиться перед инициированием процедуры смены статуса.

Классификация

В нежилом секторе разрешено вести разные виды деятельности:

  • Торговля промышленными и продовольственными товарами, лекарствами в аптеке.
  • Деятельность офисов управляющих компаний и коммунальных служб, административных организаций.
  • Работа коммерческих и государственных компаний.
  • Открытие детских садиков, учебных учреждений.
  • Деятельность баров, ресторанов, кафе, караоке.
  • Организация медицинского обслуживания граждан в клиниках и медицинских центрах.

Перед тем, как открывать заведение определенной направленности, нужно заглянуть в региональные законы, которые ограничивают деятельность некоторых заведений в конкретном муниципальном округе. Например, в некоторых районах запрещено открывать на первых этажах бары и караоке, которые работают ночью. Нежилое помещение в жилом доме может работать с ограничениями, об этом надо помнить.

Требования к содержанию

Государством разработан ряд требований, которые должны выполнять собственники объектов нежилой недвижимости:

  • Санитарно-эпидемиологические подразумевают обустройство отдельного входа, вентиляционных установок, поддержание допустимого уровня электромагнитного излучения, доступность отопительных комплексов и магистралей, подающих горячую и холодную воду. Выгружать и разгружать товар разрешено только у стен, где отсутствуют окна.
  • Противопожарные предполагают разработку плана эвакуации при задымлениях и возгораниях, наличие технических комплексов тушения пожаров, а также датчиков дыма и открытого огня.
  • Требования по площади в основном определяют место размещения магазина, аптеки, детского сада или офиса. Обычно они открываются на первом этаже или в цокольной зоне. Возможно разместить эти объекты выше, если нижние объекты уже переведены в статус нежилых.

Если собственник хочет внести конструктивные изменения в нежилом помещении жилого дома, он должен оформить перепланировку. Дополнительные требования вправе устанавливать местные органы государственной власти, с ними можно ознакомиться на их сайтах.

Обязанности и ответственность собственников

У собственника есть не только права, но и обязанности. Собственник обязан содержать помещение в чистоте, поддерживать порядок и соблюдать противопожарные нормы. На объекте нужно установить счетчики на воду, газ и электричество. Использование объекта по целевому назначению также обязательно. К примеру, в продуктовом супермаркете нельзя открыть кафе. В каждом округе действует закон о тишине, который нужно соблюдать с 23 до 7 часов. Собственник должен заключить договор с компанией по вывозу мусора, чтобы утилизировать его вовремя.


Оформление перепланировки нежилого помещения в жилом доме 

В 2018 году власти ввели правила об обязательном согласовании перепланировки нежилого помещения в жилом доме, раньше они касались только жилого сектора. Для оформления этой процедуры заявитель должен собрать комплект документов:

  • Заявление с просьбой разрешить переустройство.
  • Копия свидетельства о собственности, которую заверяют в нотариальной конторе.
  • Схема или проект переустройства.
  • Техпаспорт объекта.

В некоторых случаях власти сами делают запрос на предоставление официальных сведений, собственник только пишет заявление. Ответ приходит в течение трех дней, но иногда заявителю отказывают. По опыту известно, что оспорить отказ муниципальных властей можно только в суде. Это непростое дело, так как гражданин должен доказать судье, что он не мешает коммерческой деятельностью жильцам, не создает угрозу для их жизни и здоровью.

Согласовывать переустройство не потребуется в случаях, если планируется провести только косметический ремонт, замену сантехники, встроенных элементов мебели.

Особенности налогообложения

Налоги на нежилые помещения в жилых домах являются обязательной частью выплат собственника помещения. Кроме того, если собственник сдает помещение в аренду, дарит его или предоставляет в безвозмездное пользование, начисляются дополнительные налоги. Чтобы точно знать, какие налоги уплачиваются в казну собственником нежилой недвижимости, нужно изучить Налоговый кодекс. В некоторых случаях информация может быть дополнена местными постановлениями, законами субъектов РФ.

Нередко возникает вопрос о взносах по капремонту за нежилое помещение в жилом доме. Граждане оплачивают капремонт в порядке, предусмотренном законодательством наравне с собственниками жилой недвижимости.

Как получить помещение под бизнес

Сделать это можно по-разному. Первый вариант — приобретение готового помещения с оформленными документами в статусе нежилого. Это самый распространенный способ, когда собственником недвижимости может быть физические или юридические лица. Второй способ — приватизация объекта, использующегося по договору социального найма. Сначала объект приватизируют, а потом меняют его статус. Еще один вариант — оформить процедуру перевода собственной жилой недвижимости в нежилую.

Заключение

Закон предоставляет гражданам возможности для организации бизнеса. Нежилой фонд является удобной площадкой, на которой можно открыть собственное предприятие. С каждым годом правила изменения статуса жилых объектов становятся прозрачнее. Теперь собственникам не нужно долго ходить по инстанциям, они вправе оформить документы в «едином окне». Соблюдение требований и обязательная регистрация перепланировки нежилого помещения в жилом доме способствуют спокойной работе без нарушения прав жильцов дома.

Читайте также:




Проверка квартиры перед покупкой на юридическую чистоту позволяет предотвратить фиктивные сделки на рынке недвижимости
Реестр недвижимости зафиксировал более 35% проблемных сделок с недвижимостью за 2023 год
03 октября 2022
1 233
#Законы
Комментарии:
Марина Лакомова, Kartagov.net
Автор статьи
Марина Лакомова
специалист по недвижимости
Кликните на карту для начала работы
Информация из публичной кадастровой карты носит информационный характер
Kartagov (с) 2019-2024. Все права защищены.